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2022年1月20日 星期四

《「我是有錢人」迷思651》2022年展望及預測(上):影響今年投資理財的6大關鍵字!

 當新冠疫情正式邁入第三年,且似乎看不到結束之際,全世界經濟似乎也無可避免地,只剩下「悲觀」與「不確定」的情緒及看法。

而在正式提供理財大眾,2022年投資理財建議之前,筆者想先把個人從各個專家、金融機構的分析中,綜合整理出的幾個延續自2021年,且會繼續影響2022年的重點列出,以便讓讀者們對於未來投資環境的改變,有一個全方位的理解。

首先,刁鑽善變的新冠疫情,恐怕還會「沒完沒了」。2022年最大的經濟變數,肯定與反覆不定的新冠疫情脫不了關係。環球經濟社社長兼公共政策研究所所長林建山就表示,近期OmicronDelta變異病毒株的突然且大規模地擴散,導致2021年下半年全球經濟發展的放緩幅度,已遠超過跨國機構早先在20216月所做出的預測值。世界銀行與IMF幾乎都同時做出預測,2022年全球經濟成長率勢將「顯著放緩」,乃至於2023年的全世界經濟成長率,還會更進一步放緩至3.2%https://www.storm.mg/article/4156247?mode=whole)。

其次,就是「短缺」所造成的通貨膨脹隱憂。有關2022年的第二個重要關鍵字,就屬「可能引發FED一連串升息動作」的重要原因通貨膨脹。事實上,全世界各個國家的物價,也一樣受到進口原物料及航運價格上揚的影響,但大多數國家的通膨壓力,似乎都不如美國般的嚴重及受到重視。

以美國為例,去(2021)年第四季主要推動的項目為能源、房租,以及耐久財商品價格三項(https://www.thenewslens.com/article/161076)。2021年全年CPI(消費者物價指數)上漲達4.3%,且全美大城市房地產價格,漲幅達二成以上的例子也比比皆是(https://forum.ettoday.net/news/2160640?redirect=1)。

展望今(2022)年,美國經濟學家預測2022年通膨情況不會好轉,除了高需求和運輸成本維持高檔外,化肥價格上漲、惡劣天氣等都會使糧食價格飆漲,而租金成本上漲也是一大問題,削減消費者可支配支出,這對經濟復甦而言,自然也是個壞消息(https://www.chinatimes.com/realtimenews/20220104000622-260410?chdtv)。

除此之外,林建山更不忘提醒,未來還有一個絕對不容輕忽的全球風險衝擊,就是「綠通膨Greenflation」。而在此一「向較清潔能源緩慢轉型」之下,全球物價水準恐將長期化居高不下(https://www.storm.mg/article/4156247?mode=whole)。

 

Box 15大原因,造成這一波全球性通膨:

 

在去(2021)年1019日出刊的《經濟學人》,就曾形容這一波的物價上漲,與其說是通膨,還不如說是短缺或匱乏來得貼切(https://forum.ettoday.net/news/2100951)。歸納整理這一波遍及全球的物價上漲原因,有以下幾個:

一、因應環保要求,造成能源價格(主要是油價)上漲;而原物料及運輸成本增,又帶動消費必需品價格上漲。根據《金融時報》的報導,世界大約90%的貿易透過海運進行,航運瓶頸造成運費飛漲,困擾全球企業。假使塞港缺櫃等問題持續存在,貨運成本將居高不下,零售商和製造商不得不忍受長期延誤,這會進一步助長通貨膨脹,引發供應鏈劇變(https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3795129)。

在經濟合作暨發展組織(OECD11日所公佈的資料顯示,38個成員國在202111月的消費者物價指數(CPI)年增5.8%,是19965月以來最大增幅,主要反映能源價格高漲(https://news.cnyes.com/news/id/4801934?exp=a)。而根據《華爾街日報》的報導,2021年國際原油價格大漲超過64%、天然氣在6個月內,更是翻漲了一倍(https://forum.ettoday.net/news/2172144?redirect=1)。

除了能源價格大漲之外,由於全球氣候異常讓農作物收成不佳,造成近一年來,三大原物料的黃豆價格漲幅達16%、玉米調漲32%、小麥上揚17%https://forum.ettoday.net/news/2172144?redirect=1)。

二、因供應鏈斷鏈造成的供給短缺。KPMG安侯建業主席于紀隆分析,疫情爆發前因中美貿易戰等地緣政治影響,所驅動的短鍊化趨勢,在疫情爆發後,各國重要產業面臨斷料的問題,再加上生產線因為疫情停工丶國際運輸塞港甚至邊境封鎖等影響,全球供應鏈遇到前所未有的挑戰https://www.storm.mg/article/4013103)。

基本上來說,塞港主要是受到疫情、缺工、缺車3大因素,導致原本從港口卸貨及貨車托運的時間,從過去2年平均3-5天,大幅延長至平均10-30https://www.storm.mg/lifestyle/4126473)。

自去2020年底開始,歐美多地經濟逐漸解封,人們報復性購買需求激增,貨櫃箱嚴重短缺,造成貨物運輸大幅延誤,進而帶動運價上漲。展望未來,聯合國的報告也預測,全球供應鏈中斷將延續到2022年,而到2023年,進口價格會增加11%,消費者價格會增加1.5%https://forum.ettoday.net/news/2172144?redirect=1)。

三、貨幣超發惹的禍。去(2021)年1218日出刊的《經濟學人》就認為,2010年代富國的中央銀行,雖以量化寬鬆(QE)政策大量製造貨幣,但由於政府採財政撙節(fiscal austerity),因而通膨遠低於中央銀行的目標。但在新冠肺炎入侵後,中央銀行進行更多的量化寬鬆,造成各國財政激勵支出總合,達到全球國內生產毛額的10%108億美元),從而造成通膨。原本美國在歷經三次量化寬鬆政策後,聯準會的資產負債表規模,增加到201412月的4.49兆美元。但在新冠疫情爆發後,更大幅增加到20216月的7.09兆美元。202112月時,更提高到8.66兆美元https://forum.ettoday.net/news/2157370?redirect=1)。

四、缺工造成工資提高。以美國缺工問題為例,在疫情之後勞動力短缺的原因,主要與「政府補貼,降低勞工工作意願」、「疫後家庭照顧問題,導致勞工無法返回傳統工作場所(多半都是不能在家工作的工作,這都將影響未來工作與就業)」、「嚐到在家工作彈性好處的勞工,希望有更彈性工作的職缺」、「年長勞工選擇提早退休(特別是1946年到1964年出生的嬰兒潮世代:https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3773781)」,以及「企業願意提高工資,以解決缺工問題」等5個因素,進一步推升了工資(https://www.chinatimes.com/newspapers/20211125000127-260202?chdtv)。

事實上,缺工的源頭主要還是來自「退出就業市場人數大增」。因為美國聯準會的一項最新研究發現,有超過300萬美國民眾,因為新冠肺炎疫情危機而提前退休,這意謂著疫情期間流失了就業人口的一半以上https://udn.com/news/story/7239/6008708?from=udn-catelistnews_ch2

五、美國對中國大陸產品課徵高關稅。經濟學博士林忠正認為,美國對中國的高關稅政策,讓大多數美國民眾也成為受害者。因為目前中國產品的高關稅約有八、九成轉嫁到美國消費者身上(https://forum.ettoday.net/news/2160640?redirect=1)。

另外,依20211218日的《經濟學人》週刊的分析,就供給面而言,在全球金融危機期間,由於沒有重大國際貿易摩擦事件,所以自2009年之後,全球貿易值仍呈現增加趨勢。換言之,美國仍能享受其他國家(尤其是中國)所提供的廉價財貨。然而,從美國前總統川普2017年上台後,美中貿易衝突日益增加,導致到了2019年時,全球貿易值反較前一年減少。再加上新冠疫情所造成的塞港問題,導致美國進口產品價格增加,從而製造通膨壓力https://forum.ettoday.net/news/2157370?redirect=1)。

 

再者,全球進入不同的升息循環,但全世界關注的焦點都在FED的升息。2022年「必備」的第三個關鍵字,應該非「升息」莫屬。實際上,有關2022年的升息狀況,也存在著不同經濟體之間的差異。

其中,新興市場與少數已開發經濟體(像是加拿大與英國),都已經開始升息;美國則還在「準備升息」中;至於經濟景氣依舊不明朗的歐盟各國,則對於「升息」這件事「仍存觀望」(https://www.facebook.com/fundblacksamurai/photos/a.1036482816368765/5460846480599021/)。

反觀中國大陸,中國人行在17日公告,為維護銀行體系流動性合理充裕,開展7000億元人民幣中期借貸便利(MLF)操作,和1000億元人民幣公開市場逆回購操作。逆回購利率下調10個基點至2.1%MLF利率下調10個基點至2.85%。這是近兩年來,中國貨幣當局首次下調逆回購和中期借貸便利(MLF)政策利率(https://news.cnyes.com/news/id/4804364?exp=a)。

 

圖、主要國家央行最新貨幣政策動態:

一張含有 桌 的圖片

自動產生的描述

資料來源:遠東銀行(https://news.cnyes.com/news/id/4803365?exp=a

 

但以美國為例,居高不下的通膨率促使聯準會重新採取行動,市場解讀Fed主席鮑爾近期釋出的政策訊息是:將在3月啟動升息,至年底前升息4碼(1碼是0.25個百分點)(https://www.chinatimes.com/newspapers/20220117000067-260202?chdtv)。甚至,摩根大通集團的執行長戴蒙(Jamie Dimon)在114更語出驚人地警告,聯準會(Fed)升息可能多達7碼(https://news.cnyes.com/news/id/4803902?exp=a)。

 

Box 2、大幅升息以抑制通膨?變數恐怕還不少!

 

儘管全球進入不同的升息循環,但是有關2022年各家預測的重點,都是擺在美國的通膨問題,以及減少購債與升息上。然而筆者已經不在關心有沒有通膨、升不升息的問題了,而是肯定有通膨、也不能不升息。只是,要升多少,才不會產生極大的副作用,例如對經濟造成負面影響。

基本上,筆者認為「升息不會太多」。其原因就在於:如果經濟不佳,升息會大傷各國經濟。這是因為,如果是與一般民生有關的通膨長期持續,各國政府勢必會進行升息的動作。

理由很簡單,民怨會影響政權的穩定。且專家都這麼說:想要徹底壓抑通膨怪獸的作怪,最有效的辦法就是「拉高利率」。但是,筆者人卻不認為,包括國內或全球的利率,會升到多高?理由主要有以下3點:

理由之一是、債台高築的政府負擔不起。特別是債台已經高築,因為新冠疫情,又繼續推出各種「大燒錢」紓困措施的各國政府,哪有可能輕易拉高利率?畢竟本金可以靠「借新還舊」持續拖欠著,但是,利息的少許波動,就可能讓政府所支付的利息更加吃重。

以台灣為例,中央銀行總裁楊金龍一席「明年很可能會升息」談話,震撼公債市場,央行在去(2021)年1220日所標售的30年債,得標利率飆高至1.15%(債券殖利率彈升等於價格下跌),創下逾兩年半新高,較市場預期高出25個基本點(1個基本點等於0.01個百分點),令市場跌破眼鏡(https://udn.com/news/story/7239/5976203?from=udn-catelistnews_ch2)。

但不要忘了,有訊息指出,台灣明年預估公債發行額度是5000億元,單是升息25個百分點(0.25%),利息支出就要增加125億元。也就是說,在各國財政赤字問題嚴重、發債越來越多之下,除非是真的非不得已,沒有國家敢大幅升息的。

理由二、升息會讓尚未恢復經濟更加雪上加霜,並且重創金融市場。事實上,一旦聯準會高估了通膨持續時間,有可能因為錯誤政策,而讓經濟衰退。

例如CNBC在去(2021)年128日,引述川普(Donald Trump)執政時的國家經濟委員會(National Economic Council)會長、現為Natixis美洲首席經濟學家Joseph LaVorgna就擔憂,之前幾個月不斷說通膨是「暫時性」的Fed,如今可能犯下高估通膨延續期間、在不對時間緊縮政策的錯誤。也就是說,若通膨失去動能,Fed明年勢必得重拾寬鬆政策https://www.storm.mg/lifestyle/4121275)。

事實上,美國商務部在114日公佈的數據就顯示,去(2021)年12月零售額較11月,驟減了1.9%,遠高於預估的下降0.1%,創下10個月來最大降幅,主要原因是新冠變種病毒株Omicron的蔓延,以及居高不下的通膨影響消費者購買支出https://news.cnyes.com/news/id/4803753?exp=a)。而這些變數,也將會影響升息的力道。

理由三、如果是供應鏈斷鏈的問題,光靠升息是無效的。例如之前的《工商時報》社論,就曾以美國為例指出:「通膨上揚源自受供應鏈瓶頸影響較大的項目包括能源、汽車及運輸服務,以2021年前10月數據來看,三者合計就貢獻美國費者物價指數(CPI2.21個百分點的成長率,佔整體CPI年增率的52%。至於台灣,雖沒有類似統計,由車用晶片缺貨加上塞港導致汽車缺貨、漲價,或是速食店因運輸而無法供應薯餅等新聞,可看出供應鏈瓶頸一樣存在,且來自於供應鏈瓶頸的物價上揚,非央行用提高利率或貨幣升值等貨幣政策手段可以解決」(https://www.chinatimes.com/newspapers/20211221000065-260202?chdtv)。

簡單來說,利率一旦輕率拉高,不要說一般企業承受不了,很可能第一個受害的,就是債台高築的各國政府。更何況,如果是因為供應鏈斷鏈,或是全球化無以為繼之下,所造成的物價上漲,恐怕單是靠拉高利率,也解決不了問題。

就如同該社論https://www.chinatimes.com/newspapers/20211221000065-260202?chdtv所言:升息並不是百利無害,央行調高利率壓抑通膨的同時,可能付出的代價就是失業率走高,因為如果民眾不消費、企業減少投資,工作機會也勢必會減少。再加上疫情的反覆和不可測,大幅加深了央行判斷的難度。所以筆者才認為,不論是美國或台灣的升息(包括時間、次數及幅度),仍將充滿了非常多的變數。

 

第四,由合作與水平鏈結,到競爭、垂直與斷裂。關於此一現象,加拿大多倫多的創新未來中心(Center for Innovating the Future)聯合創辦人、地緣政治未來學者阿比舒爾˙普拉卡什(Abishur Prakash)在最近出版新書《世界是垂直的》裡就提到:在地緣政治利益、意識形態和新結盟架構下,世界不再像過去那樣開放和容易接入,基於科技的圍牆和壁壘越築越高,世界變成「垂直」的(https://www.storm.mg/article/4007253?mode=whole)。

而當世界變成「垂直」之後,鬥爭與競爭也更加明顯,例如中、美兩大經濟體的對抗。對此,國立中央大學終身榮譽教授、APIAA院士單驥就認為,美國與中國這兩個G2GDP加總,占世界經濟的四成;就產業內涵來說,美國的高科技與金融業,非旦與中國的製造業不能形成互補,反而產生激烈競爭與互斥,從而直接地影響世界產業秩序與供應鏈穩定。他更預言,這種地緣政治激烈態勢,至少仍會再持續十年,將對經貿全球化形成長期隱憂https://forum.ettoday.net/news/2100951

在競爭與對立、對抗的影響下,也一定程度影響了原本全球順暢的供應鏈結構(供應鏈的重組)。一旦供應鏈出現問題,前面所提到的匱乏與價格提升,就成了無可避免的結果。

第五,通膨久了,也得擔心引發停滯性通膨,甚至通縮的可能。筆者認為,在短期供應鏈斷鏈及運輸限制、新冠疫情可能反覆影響,以及全球「垂直化」及「對立」的趨勢發展下,全球陷入經濟衰退,但物價持續走高的「停滯性通膨」發生機率,恐怕也是不小。

例如野村控股就認為,在2022年底之前,全球經濟面臨的更大風險可能是成長停滯(stagnation),而不是停滯性通膨(stagflation)。因為成本驅動的價格壓力,會損害仍屬疲軟的國內需求,而更緊縮的財政和貨幣政策,將拖累經濟(https://news.cnyes.com/news/id/4784614?exp=a)。

第六,世界進入「兩極化」,要注意貧富差距擴大,造成政治上的動亂。林建山指出,尤其2021下半年所顯現出來全球性及地緣性極化的「不均衡經濟復甦」態勢,可能加深各個經濟體社會內部,以及國家與國家之間的贏家與輸家「嚴重分化現象」,對2022及其後十年間的世界經濟發展衝擊甚大(https://www.storm.mg/article/4156247?mode=whole)。

而當貧富差距擴大之際,各國社會及政治都將更為動亂、各國會持續以對抗代替合作,然後,由於沒有找到經濟不振的原因,問題持續無解,並讓經濟陷入惡性循環!

簡單來說,假設物價持續且長期上漲太多,不但低所得者日子更苦,各國政府恐怕都得小心政權會「不穩」。因此筆者認為,「政局不穩」恐怕是未來幾年,全球投資人都值得關注的變數。

經由以上的分析,筆者認為在2022年,大家都要做好「繼續過更苦日子」的準備,特別是老人、年輕人與低薪者。理由有三,一是因為物價上漲;其二是能源價格的上漲;第三就是除了「少數仰賴出口的科技業」外,台灣各行各業都在過「苦日子」。

儘管去(2021)年物價指數年增率全年平均漲1.96%,較原先預測的1.98%略低,但仍創13年最大漲幅。但最值得重是的是:所得最低的後20%家庭物價指數年增率已升至2.01%,高於平均物價漲幅,顯示在當前物價環境下,低收入家庭面臨更大的物價壓力(https://udn.com/news/story/7238/6018105?from=udn-catelistnews_ch2)。

之前,主計總處專門委員曹志弘曾表示,由於低收入家庭的食物類支出占比較高,而去年第4季食物類漲幅又偏高,他們反而面臨較大的物價壓力。而除了食物類支出占比較高外,曹志弘表示,所得最低的後20%家庭在「交通及通訊類」、「教養娛樂類」的支出占比也不低,因此同樣也受到國際油價居高,且2020年基數較低,油料費上漲影響(https://www.storm.mg/article/4138821?mode=whole)。

此外,也有媒體報導:中油最新2021年自結營收大虧434億,金額是自2008年油電凍漲以來新高,今年如果繼續凍漲氣價,可能要賠掉一個資本額。接下來,4月電價要不要漲?如果也凍,台電也得虧本,更別說核四近3000億損失還沒認列,那也相當於台電一個資本額https://www.chinatimes.com/newspapers/20220108000387-260110?chdtv

雖然如媒體所述,目前電價公式已設有「天花板」,每次漲幅不得超過3%,氣價公式也有每月不超過3%3個月不超過6%上限,這些都已有緩和機制,再加上因為面臨選舉(202211月是九合一選舉)而「繼續凍漲」。但是,中油與台電等國營或公營企業若不賺錢,最後的財政撥補,也還是會淪到一毛稅金都逃不掉的一般受薪階級。

且更重要的是:台灣去(2021)年的高經濟成長率,主要受惠的,只是少數仰賴出口的產業(特別是電子零組件、資通與視聽產品、基本金屬及其製品、塑橡膠及其製品、化學品、機械、運輸工具等七大類產業(https://udn.com/news/story/7238/6018101?from=udn-catelistnews_ch2。其餘多數外銷產業及內需產業(特別是餐飲、旅遊等服務業),都面臨著裁員、減薪或停業的問題。

因為根據《華爾街日報》的報導,美國與台灣的貿易正興旺成長,除了市場對晶片需求激增之外,美國從川普政府時代,對中國大陸電子產品在內的眾多商品課徵25%關稅,促使台灣原先西進的工廠回流,是拉高台美貿易額的主因。台灣是美國的半導體主要供應國,對美出口激增反映許多產業對晶片需求提高。不過,華爾街日報說,台美貿易增加的最大原因,仍是美國對大陸商品加徵關稅;拜登政府維持了對陸的關稅措施。數十家台灣企業已將至少一部分生產從大陸移回台灣,以避免對美客戶漲價(https://udn.com/news/story/7238/5942429?from=udn-catelistnews_ch2)。

所以財信傳媒董事長謝金河才會這麼說:「台灣對大陸出口中,以半導體為主的電子零組件高達1043.4億美元,占比55%,這是重中之重,這也是兩岸貿易的核心(https://www.chinatimes.com/realtimenews/20220110000021-260410?chdtv)」。

當然,還值得特別留意的是:主計總處日前公布去(2021)年11月失業率3.66%,創21年同期最低,但勞參率卻是3年來同期最低。其中20歲到24歲的青年失業率高達12.19%,約是整體失業率的3.3倍,25歲到29歲失業率雖降至6.23%,但未回到疫前水準,可見青年就業景況未隨大環境好轉(https://udn.com/news/story/7238/6019820?from=udn-catelistnews_ch2)。

因此整體而言,2022年所迎來的,將是多種負面影響彙集的一年。除了新冠疫情有可能持續肆虐,並進一步影響經濟與未來就業結構外,惡劣的天氣(會引發各國更加注重環保,但也會讓能源價格再度上漲)、各國的由合作轉趨對抗(破壞全球貿易及合作,導致供應鏈破碎,也會提高物價)、過高的物價(可能會傷了因貧富差距而落入貧窮者的生活難過,影響各國的政策走向),將進一步讓地緣政治更加動亂,並且再回過頭來,對於一般大眾的投資前景,增加了更多的變數與不安定。

所以,2022年的問題,不會一個、一個來,讓每一位投資人好好、慢慢地解決,而是全都擠在一塊,看每個當事人如何從中脫困?在此,筆者想不厭其煩地提醒讀者:要為更苦的日子做好準備。除了準備更多的生活緊急準備金(例如至少一年)之外,還更要「正確」投資才行。有關投資方向與重點,因為篇幅有限,筆者將在下期繼續刊出。

 

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

2022年1月6日 星期四

《「我是有錢人」迷思650》近十年投資台股,恐怕都還比房地產賺!

 上個月(202112月)月底之際,筆者跟幾位資深媒體人及朋友聚餐。席間,大家不免俗地討論到投資賺錢的議題。其中有位朋友,提到另一位資深媒體高層謝金河的一樁房地產投資案。

話說有媒體報導(https://house.ettoday.net/news/2147476?redirect=1),內湖豪宅「元大之星」有新交易,1022戶含3個車位,共191.43坪,以14950萬元售出。

而在對照地籍謄本之後發現,原屋主是「典藏藝術家庭」,而該公司由財訊傳媒的董事長謝金河及其家庭成員所成立,資料顯示他在2012年時,以12544萬元取得,持有9年出脫,帳面上獲利2406萬元。

據了解,謝金河等人雖持有該戶長達9年,但並未進行裝潢及入住,因此仍是毛胚屋的狀態。之後,媒體的報導紛紛出現「生財有道」、「暴賺」等形容詞。

但是,也有人在媒體上發文表示,若把謝先生的房貸支出,以及這段期間的管理費、支付房仲的佣金及稅金計算進去的話,整體的投資報酬率很可能是「負值」(https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=133114)。聽到這樣的新聞,就有某位資深投資人隨口拋出一句:「所以,還是投資金融商品最好」的結論。

因著朋友的這句話,筆者事後實際找出謝先生買、賣2棟豪宅的相關資料,以及所要繳交的稅負(因為2棟不動產,是在10511日以前取得,不適用新的房地合一稅,而是將房屋及土地,分別計算及課徵所得稅與土地增值稅。由於相關資料難以取得,所以,相關成本暫時忽略不計)、每月管理費與房貸等固定支出項目,整理成下表一。

 

表一、謝金河2棟豪宅的投報率計算:

貸款金額

1億元

房貸成本註**

473857x12個月x9年=51176556

管理費

20579x2x12個月x9年=4445064

總成本

55621620

本金+總成本

81061620

總報酬率

29.68%

:假設貸款成數為購入價(12544萬元)8成,所以投入自備款2成約2544萬元、貸款1億元

**:假設房貸年利率為1.31%、有寬限期的期間為5

房貸試算網站:https://www.cathaybk.com.tw/cathaybk/personal/loan/calculator/mortgage-monthly-payments/

元大之星管理費參考網站:http://112.49.16.253/pha8/9305835.html

 

Box、房地合一稅計算公式及內容

 

【公式】

房地成交價成本(A土地改良費用(B費用(C土地漲價總數額課稅所得

課稅所得 × 稅率  稅額

 

【稅率】https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/cd61d91304fc4fb194571fea1d82ba35?cntId=fa38f9d9fdae496b82ee5ce5061d2041

 

【成本(A)】

1.取得成交價

2.契稅

3.印花稅

4.代書費

5.規費

6.公證費

7.仲介費(一般是買價的1%-2%,賣價的4%

8.房地所有權移轉登記完成向金融機構借款之利息

9.支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費

 

【土地改良費用(B)】

1.改良土地費用

2.工程受益費

3.土地重劃負擔總費用

4.因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額

 

【費用(C)】

交易房地所支付之必要費用,如仲介費廣告費清潔費搬運費等。

1.未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額3%者,國稅局得按成交價額3%計算其費用,但上限金額為30萬元。

2.實際發生費用超過上限金額者,得提出證明文件,核實認定

 

【個人與營利事業稅率比較】

個人:依持有期間適用45%15%稅率分離課稅

營利事業:依持有期間適用45%20%稅率分開計稅合併報繳

 

資料提供:興中地政士事務所負責人陳坤涵

 

根據行政院主計總處統計,這近十年來,全國平均每戶所得增加二成一,房價卻飆漲至少四成二(https://udn.com/news/story/7238/6003508?from=udn-catebreaknews_ch2)。如此看起來,房價上漲的速度,似乎可以高過薪資成長率,得以發揮一定的「抗通膨」效果。

由於沒有相關成本等資料,也不清楚謝先生買、賣這2棟豪宅,到底支付房仲多少佣金?在不考慮其他費用及成本,還有仲介費用之下,謝先生持有9年這兩棟「毛胚屋」豪宅的最高總報酬率,差不多是29.68%(沒有寬限期),且如果還有其他費用及成本,總報酬率還會再更進一步降低。

看到這樣的數字,讀者也許會說:「這樣計算下來,至少每年報酬率,還能打敗銀行定存」。但是且慢,筆者進一步調出近90050 ETF的單位淨值(期初假設為20111231日收盤價、期末為20211231日收盤價),扣掉交易成本(買、賣手續費千分之1.425)及交易稅(賣出價的千分之1)後的數字,加計每年配息後的總報酬率(近14年平均有3.44%,但實際加總近9年配息,大約有41.93%),也至少有219.99%

假設把投資的標的,換成國內基金,總報酬率還更是驚人。以MoneyDJ的資料為例,國內基金近十年總報酬率的前十名,個個都有500%5倍)以上,最高的還有9倍多的成績(請見下表二)。

 

表二、國內基金10年報酬率前十大績效表現:

基金名稱

基金公司

報酬率(%

1個月

3個月

6個月

1

3

5

10

安聯台灣智慧基金

安聯投信

2.01

19.43

20.16

62.62

267.08

389.45

932.09

安聯台灣大霸基金-A累積型

安聯投信

1.08

19.14

15.65

63.35

226.05

354.2

877.35

野村優質基金

野村投信

2.44

22.35

24.32

58.02

279.7

284.02

606.6

野村台灣運籌基金

野村投信

2.33

22.46

21.39

52.33

184.1

219.31

562.48

統一黑馬基金

統一投信

1.39

23.31

13.47

81.15

210.81

282.87

561.99

復華全方位基金

復華投信

1.67

23.51

12.99

47.2

136.43

217.75

533.51

野村積極成長基金

野村投信

2.4

23

18.02

55.18

224.55

234.24

530.81

野村成長基金

野村投信

2.33

22.74

18.11

56.12

223.98

232.35

528.52

統一台灣動力基金

統一投信

1.09

19.78

13.91

56.91

195.54

283

520.84

復華高成長基金

復華投信

1.52

18.25

11.46

42.22

116.15

191.92

510.75

說明:以上報酬率,為截至13日數字

資料來源:Moneydjhttps://www.moneydj.com/funddj/ya/YP401000.djhtm

 

當然,房地產投資除了買、賣的價差之外,還可以包括出租的租金收益。以謝先生的這2棟豪宅為例,由於是毛胚屋、無法住人。因此,不含租金收入的報酬率,自然不會很好看。

只不過,就算謝先生的豪宅能夠住人,謝先生也願意出租,也只有財力夠雄厚的特定族群,才有能力租的起。更重要的是:一旦選擇出租,還會有空租、租金收益要課稅(包括二代健保補充保費)等成本。整體房產投資報酬率,能夠提高到多少?恐怕還有著滿大的疑問。

以上講了這麼多,並非代表筆者獨尊金融投資商品,而完全貶抑房地產投資成績,只不過想藉此機會提醒一般理財大眾:凡是投資,便有一定的風險。且只要是高報酬,也必定伴隨著高風險。

當然,除非是投資「一籃子不動產標的」的REITs,否則,投資不動產的人,都一定會面臨投資標的過於單一(因為投資人至少需要數百萬的自備款)、選錯標的的風險。但是以金融投資為例,市場上已經有太多「不用單押某一標的(例如投資於整體台股的基金或ETF)」,基本上已沒有風險過於集中的問題。

且特別是對於資金不多的小資族來說,房地產投資恐怕還真不會是一盤好生意。例如景文科技大學財務金融系副教授章定煊,就曾在臉書上發文表示,台灣房地產非常適合大筆資金停泊,但對於小資族來說,有兩點不太適合:其一是交易成本太高,資金要自己出,貸款要自己貸,風險自己要承擔https://house.ettoday.net/news/2156406?redirect=1;其二,則是「流動性不佳」的問題。簡單來說,就是一旦想要脫手,可就不能像金融市場那樣順利且快速。

且正由於房地產投入資本高,一般資金並不雄厚的小資族,很可能會由於負債佔個人或家庭資產比重太高,在房地產價格波動過大時受傷。因為,同樣是投資不動產,資產龐大的大戶跟中產階級,在面對房地產跌價,以及升息(因為房貸利率恐會再提高)風險之際,所能承受的能力,鐵定是有很大差距的。

再說了,一般大眾不論在取得成本、房貸利率、仲介及代書費用等上頭,恐怕都不如名人大戶,或是公司行號來得優惠。以上種種限制,恐怕也會讓一般不動產投資人的報酬率下降。

而除了「成本高」、「流動性差」、「風險過於集中且報酬率不見得最優」之外,相關稅負的負擔,恐怕也是想要投資不動產的人,需要再三考慮的重要關鍵。

儘管不動產投資,有一定的成本與費用可扣抵,但是,在資本利得目前不用課稅,再加上不領取配息,也不用繳交二代健保補充保費的優勢之下,過往「買房只會賺,不會賠」的鐵律是否還能夠不變,恐怕也是要打上大問號的。

再說了,儘管最近有新聞指出,財政部暫不修囤房稅(https://www.chinatimes.com/newspapers/20220103000083-260202?chdtv)。但是,在人口老化、少子化、能有生產力並繳稅的年輕人越來越少,政府各項財政支出持續擴大、不得不靠提高某些稅負之際,房地產未來前景不論在基本面,或者是稅負成本的考量,恐怕都有滿大的「不賺反賠的不確定因素」。

筆者撰寫此文,並沒有要所有投資人,完全禁絕投資房地產。只是希望透過一系列的試算結果,打破國人過往傳統觀念裡的「只要是投資不動產,一律穩賺不賠」的錯誤迷思而已。

因為,如果投資人只熟悉房地產市場,對於哪些物價具有極高的價差,擁有非常精準的眼光,而且資金雄厚、又與貸款銀行關係不錯(能談到較低的貸款利率),還能夠輕鬆解決購屋後一系列的裝潢與出租問題,那麼,投資不動產也許是個還不錯的選擇。

只不過,假設以上問題的答案都是「否定」的,那麼,筆者還是奉勸這些投資人,還不如投資完全不用花腦筋及大筆資金、投資標的儘量分散的台股基金或ETF,跟著台灣經濟發展的順風車,而讓自己的資產自動產生增值的效果,恐怕還遠遠優於投資於單一不動產的總報酬率吶~

 

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