這星期二（21日），筆者受邀中廣「夏韻芬的理財生活通」代班主持人—田大權的邀請，談有關「以房養老」的話題。主持人在節目中，拋出不少的好問題，也剛好讓筆者有機會深入試算。
之後，有些網友想要更進一步了解相關的試算內容。因此，筆者也想藉此機會，將所發現的幾個非常有趣，但非常值得想要用以房養老，來充做退休金的人參考及深思重點，進行完整的歸納整理如下：
首先，選擇的期間越長，所繳的利息計越多。儘管目前各家銀行的以房養老方案，可由民眾自行選擇「逆向房貸」的時間，且最高以30年為限。但是，由於房屋所有人從銀行所獲得的錢，還必須加上「借款利息」，而領的期數越多，民眾所要付給銀行的利息，當然也就「越滾越多」。
實際以房屋鑑價1800萬元、逆向房貸成數7成、年利率2.2%為例，雖然實際可貸金額為1260萬元，但在扣掉每月遞增（因每月新增一筆錢，就要多付一筆利息）的利息之後，當事人真正能夠領回的金額就越少。
從下圖一中可以明顯看出，只要「以房養老」的期間越長，民眾所付的利息也就越多，相對的，能夠實際總領到的錢也就越少。也就是說，鑑價1800萬元的房子，真正民眾30年拿到的錢，不過是845萬多元，連房子鑑價的一半不到。且更重要的是：以上2.2%的年利率，還是「浮動計息」。假設未來利率走高，民眾要負擔的利息支出，恐怕更是驚人。
其次，假設扣除利息，每期能領金額將會遞減。實際以上例來看，雖然第一個月，當事人可以領到3萬5000元（值得提醒的是，多數承辦銀行的做法，都是千元以下四捨五入。舉例來說，每月除下來金額如果是3萬5985.12元時，會值接以3萬5000元計算）。
但，如果每期扣掉「向銀行借錢」的利息，每月可領的錢則是「逐期遞減」（請見下圖二）。因為，第二個月要扣第一個月的利息；第三個月要扣第一及第二個月的利息，之後每期依此類推及遞增。
也就是說，貸1260萬元、30年期，第一期雖可領3萬5000元，但隨著利息越扣越多、可領金額越來越少，到最後一期的時候，當事人實際可領金額就只剩下1萬1000多元，最後一期的金額就只剩下期初的1/3不到。
再者，如果採「先掛帳」的方式，小心日後一次給付的利息負擔恐怕不輕。當然，現在多數承辦以房養老業務的銀行，都會設有「貸款成數五成以下先不扣息」，或是「利息扣款上限為每月撥付本金的1/3」的「先掛帳」模式。
以此例來說，差不多到第188期，也就是貸款年期的一半時，每月撥付本金就一直會停留在2萬4000多元（累計利息不超過每月撥付本金的1/3），其餘利息將採取「先掛帳」的方式，待最後還款時才一併繳交。
只不過，就算民眾採取「先掛帳」的做法，所有利息延到最後再「一次給付」，也仍將面臨極大的問題。以前面所舉的逆向房貸30年為例，貸1260萬元的總利息金額，就超過414萬元（就算只掛帳一半，也有200多萬元的利息），如果當事人真的沒有其他恆產或現金，這些利息如何能讓沒有收入，還需要向銀行申辦逆向房貸業務的人輕鬆還得？！
最後，假設「縮短領取年期」，也要考慮長壽風險。也許讀者會說：「既然『期間越長，利息繳的越多』，那只要把期數壓縮得更短，不就解決問題了」？！話是沒錯，但讀者可別忘了，如果期間縮短，但實際生存的時間超過這逆向房貸的期間，又該怎麼辦呢？
更何況，現在幾乎沒有一家銀行，肯確實回答民眾：如果逆向房貸設定的時間到了，但當事人仍然健在，銀行為了自家的債權確保，到底要不要把當事人「趕出家門」呢（事實上，這也是挺兩難的，銀行趕了人，會被社會輿論撻伐；銀行不趕人，員工又無法向股東交待）？而如果當事人被迫離開唯一能居住的房子，未來的居住及生活費，又該如何解決呢？
所以，從上面的實際試算來看，「以房養老」真正能夠「嘉惠」的人，應該不會是原本政府及金融機構「想要幫助」的對象，也就是「手邊沒有什麼現金，但只有一棟房子」的退休族；相對的，最能因此「受惠」的，反而會是那些「多筆房產在手」，可能已經很有錢的人，讓他們「再有更多錢可花」。
因為根據統計資料顯示（https://udn.com/news/story/7239/2492247），國內以房養老有以下3大「申辦年齡下降」、「財管客戶越來越多（非有錢人才來申辦）」及「給付年限縮短，月付金大增」的新趨勢。
理由其實很簡單，首先，每月遞減的模式，並不符合大多數無現金者的現實用錢需求。如果手邊只剩下一棟房，又沒有現金的人，若只靠這101筆以房養老的錢，隨著利息越扣越多、每月金額越來越少，「金額變動如此大」之下，如何能維持退休後的生活「從頭至尾」不變？
更何況，隨著人的年齡越來越高，所花的錢將是越來越多。不要說別的，光是醫藥費及長照費用，就與「年齡」的高低成正比。這種「給付遞減」的方式，完全不合退休後的實際生活金錢需求遞增的曲線。也就是說，只有把這筆錢「當閒錢」或「額外零用錢」的人，才不會在乎每月金額有高、有低。
理由之二是：越是手中沒錢的人，越是不敢任意縮短貸款年期，因為，那會讓自己面臨「長壽」的風險。假設當事人希望「最低給付金額」，也能維持一定的生活水準，那就只有「縮短逆向房貸年期」這一途。但問題是，一旦自己活得長壽，如果手中沒有其他房子可以「續借」，又要從什麼管道獲得源源不斷的退休生活費？
理由之三是：房地產的地點與賣相都好，才能「榨」出有意義的現金流。但對於居住在非都市區、房價值不了多少錢，卻急需要一筆退休生活費的人來說，「以房養老」恐怕只是「看得到，而吃不到」。
因為根據媒體（https://udndata.com/ndapp/udntag/finance/Article?origid=8858952）引述金管會的統計，目前有11家公、民營銀行辦理以房養老業務，截至106年9月底，承作件數達2,007件，核貸額度約108億元，平均每件承辦金額約538.12萬元。
另外在貸款成數方面，根據以房養老業務市佔率第一的合庫為例，貸款成數分布是以5-6成區間為最多（佔43%，將近總量的5成），而其他區間則分布得較為平均，包括3成以下、3成至5成，以及6成至最高7成者，都分別占19%，且都集中在雙北市（台北市佔26%、新北市18%）。
實際以平均承貸金額538.12萬元為例，貸款30年，等於每期只能拿到不滿1.5萬元的錢，但扣掉30年下來所支付的利息—177萬多元，實際拿到的金額不過是361萬多元而已。
正由於從實際試算來看，最能從「以房養老」中得利的，還是「多房在手」的退休族，因此，筆者還是奉勸不少擔心退休金準備不足，又擔心未來退休後沒地方住，總是會有「還是勉力買棟房子吧，一方面可以自住，另一方面可以用『以房養老』的方式，自動產生一筆退休生活費」想法的人：千萬不要樂觀過了頭。
暫且先不論「有子女的人，也許得考慮留給小孩」的問題，以及「未來房地產是否有可能進一步下跌」的疑慮，這種「買房自住兼領退休金」的想法，恐怕會有很高的機會「不切實際」。
因為首先，就像筆者在個人最新出版的《退休難，退休金別亂擺》及節目中所言：「適合退休後居住的地方，並不只有『熟悉度』一個重點，而應該同時考慮『上下樓方便』、『附近生活機能佳』，以及最重要的『就醫便利性』」一樣，除非當事人能買到符合以上「退休好宅」的標準，否則，一心一意就以「買房養老」為目標的人，恐怕要好好思考後再下手。
其次，用「以房養老」來安穩退休的前提，仍充滿不少變數。這是因為「以房養老」是賣方市場，實際貸放條件的決定權在銀行，而不是自己。特別是銀行是營利事業，並不是慈善機構。
當事人的房產能被估到多高的價錢、銀行的貸款成數又有多少...等，都是由銀行決定。而房屋所有人唯一能做的，就只有「多比較，才不吃虧」。但，假設房屋的基本「賣相」不佳，也就是非交通便利且脫手容易的標的，想要能讓自己「安穩退休」，恐怕是有些難度的。
最後，安穩退休別只仰賴「以房養老」一途。因為，它只能「錦上添花」，不能做為退休金的「唯一」來源。正因為以上的許多條件與變數，所以，想要安穩退休的民眾，絕對不能輕易相信「只靠單一一間房產的以房養老，就能獲得充足且穩定的退休金來源」。
且重要的是：退休金的來源最忌集中，假設讀者把一生努力、奮鬥的心血結晶，全都砸在一棟不動產上，而沒有任何其他退休金來源，單從理財規劃的角度來看，恐怕是風險極大的做法。
所以，與其辛苦一輩子，存下一棟不知道能替自己創造多少現金流的房子，倒不如更加務實地，多元化地進行退休規劃。如此一來，才有真正「安穩退休」的可能。
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