之前有位年輕朋友寫信給筆者，詢問買房子的問題。他說他看了媒體上不少專家，對於「年輕人該不該買房」的正、反論點，似乎都各有道理，卻也都心生懷疑、無法確定。
他認為，「年輕人不該買房」一派的最主要論述，就在於「年輕人口大幅減少，不足以支撐房價」；至於「應該買房」一派的主要論點，還是在於「用房貸當租金，繳完貸款後，房子就是你的了」。
這位朋友無奈地說，除非他能確定「人口負債」說能夠100%成立，否則，他不想「繳了一輩子的租金，然後房子還不是自己的。然後，租房子還要看房東的臉色」。
筆者肯定這位年輕朋友的心情，特別是現在年輕人所處的購屋環境，絕對比現在四、五、六年級生還要惡劣—房屋總價昂貴不說，還同時面臨著低薪且加薪困難的窘境。
對此，筆者實際用兩位朋友新近購屋的例子向他說明。這兩位朋友買房雖然不是「自住」，但至少是為了「自用（營利）」。而他們之所以由租轉買，簡單來說就是「受不了房東的鳥氣」。
話說開公司的朋友甲，原本在台中市熱鬧地段的商業大樓中，租下一間辦公室。不但房租沒有比同條街上便宜，房東還不願意認列這筆租金收入。也就是說，房東既不願意繳交收租而多出來的個人綜所稅，也不想支付因為租金收入所衍生出來的健保補充保費。
這還不打緊，房東認為朋友甲公司經營得還算不錯，在準備換約前，就告知朋友甲要漲房租。朋友甲一聽就火冒三丈，就趕緊透過認識的朋友，四處尋找新的辦公地點。
恰巧有一位朋友的辦公室要賣，地點就在原地址處不遠。雖然交通沒有那麼方便，但空間還幾乎比原本的要大上一半。朋友甲算了一算，買下新辦公室所支付的房貸，差不多就等於原本的租金。所以沒思考太多，就決定買下辦公室了。
另一位朋友乙，則是位開業醫師。原本的診所租金雖然只要7萬元，但是房東把所有管理費成本，通通灌到這位醫師的頭上，原本就令朋友乙相當不悅。後來讓這位醫師下定決心「買房」的導火線，也是因為「換約要漲房租」。
這位醫師朋友也是一樣二話不說，馬上把買房的訊息散佈出去，沒有多久，就在附近找到一間更近捷運站、坪數差不多大小的房子。朋友乙算了一下，雖然房屋總價近5000萬元、貸款8成，但據說與銀行恰談的房貸利率卻只有1.58%。
儘管朋友乙購買診所換算下來的每月房貸金額，差不多是近20萬元的數字，但由於醫師朋友的診所生意興隆，所以，有足夠的現金流可以支付這樣高昂的房屋貸款。
所以，筆者回覆這位朋友的答案是：就算「自住購屋」，不需要過於考慮房價未來的漲跌，但兩者購屋決策的最大差異，或許可以提供給想要購屋者以下的重點：
首先，未來是否有長久且固定的「現金流」以支付房貸？特別是當房價下跌、銀行要求補繳擔保品或拉高還款金額之際，這種長期的還款能力，將是決定購屋與否的重要關鍵。
以第二個例子來看，答案當然是肯定的；至於第一個案例，很大的重點就在於：當事人購屋的目的是「辦公之用」，並不需要考慮前、後兩地的人潮、流量等問題。
但是在整個決策過程中，「有沒有穩定的營業收入」還是相當重要的。特別是當老闆中途結束公司營運，這房子能不能租到與貸款金額相同的價錢，也必須是在購屋前要思考清楚的。
其次，購屋房貸必須與原本租金相當。因為當購屋房貸金額高於原本金之際，當事人的還款能力就必須進一步提高。簡單來說，就是「會加重購屋者各人或家庭的財務負擔」。因為，就算繳房貸20年後，房子歸購屋者所有，但在房貸金額遠高於租金支出，且房價有可能跌價之下，這盤生意是否真的划算，恐怕也會成為一大問號。
以第二個例子來看，雖然購屋的醫生是在退休後才買房，但因為生活是靠之前的儲蓄，而非開業後的每月收入，再加上診所每月的收入，都遠大於多出的房貸支出（新房貸每月還款金額近20萬元，原本租金為7萬元，兩者差12萬多元）。因此從純財務的角度來看，這樣的購屋決定是合理的。
至於第一個例子，以「辦公室」用途來看，要找到「新房貸差不多等於原租金」的標的並不困難。不過，假設當事人是為了開店，且就算房貸金額等同於原本的房屋租金。一旦後者人潮不足，不僅會降低定期還款能力，還更可能因為買房而嚴重影響到未來的生意長久。屆時，恐怕就不是一句「反正是『自用』，且房貸付完之後，房子就100%屬於自己了」，就能夠輕易將購屋「合理化」的。
從以上的兩個例子與兩大重點可以看出，購屋其實是一件既不浪漫，且又需要長久付出及堅持的人生大事。對於「只要買了房子，這世界所有一切居住問題都能迎刃而解，且會變得美好」心存期待的朋友，筆者衷心希望能認真地思考清楚以上的問題才好！
假設以上2大最重要的問題沒有解決，不管是租屋或買房，全都會面臨極大的財務風險。因為只要個人或家庭財務處理得當，不論租屋或買房，都可以住得輕鬆自在。
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