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2021年11月18日 星期四

《「我是有錢人」迷思644》一錯再錯,難怪保戶的投資,會以悲劇收場!

 前幾天,有位朋友託筆者,幫她看看她父親大約十年前陸續買的幾十張,至今幾乎「全都大虧」的投資型保單,並且著急又不甘心地問筆者:「該怎麼辦?是要認賠解約?還是只能繼續擺著」?

筆者實際看了一下這位朋友父親的保單,這十年來總繳保費差不多是600萬元左右,但目前包括過去已領配息,再加上現在解約後的解約金(300多萬元),再把這十年買投資型保單的相關保險費用扣掉,大約只能拿回近500萬元。

乍看起來,這好像是一起「想投資,卻錯買到投資型保單,因為保單收取太高的費用成本,所以導致保戶帳戶虧損」的案例。但當筆者再進一步,檢視這位朋友父親幾十張保單所連結投資標的之後才發現,大虧的原因除了與保單收費有關(保單成本大約就佔了投保本金的14%)外,還在於:保戶根本選錯連結標的。因為,他選擇了自以為「保守穩健、高固定配息、高利率外幣」的「高收債基金」,扣掉匯損後的年化報酬率,甚至還不如當初老老實實存銀行台幣定儲。

當然,這位朋友的父親所買的,是含有壽險保障的變額萬能壽險,假設不幸身故,大約可以領到約600多萬元的身故保險金。但是前提必須是:被保險人身故。而以當事人總繳600萬元的保費,才換得600萬元多一點的身故保險金,當初也不如買一張傳統壽險,保費還不用花到600萬元。

筆者挑選朋友父親所買的數十張保單中,重複購買檔數最多,且虧損最大的,大約有5檔基金(請見下表一)。雖然5檔中,有4檔標的加計配息後,「看起來」是「賺錢」的,但以「投資7-10年」來算,等於還原淨值的累計報酬率,最高也不過86.2%

 

表一、保戶最賠錢5檔投資型保單連結標的績效表現:

境外基金

投資期間

還原淨值累計報酬率

該幣別對新台幣匯率變化

加入匯率因素後的累計報酬率

加入匯率因素後的年化報酬率

XX美國收益基金(月配息)澳幣避險

10

60.7%

-34.0%

6.1%

0.6%

XX全球高收益債券基金(月配息)澳幣避險

10

63.3%

-34.0%

7.8%

0.76%

XX環球股息基金(澳幣避險)月配固定配現金

7

25.6%

-27.5%

-9%

--

XX環球股息基金(美元)月配固定配現金

7

30.1%

-7.1%

20.9%

2.75%

XX全球高收益債券基金(穩定月配)南非幣避險級別

7

86.2%

-35.2%

20.6%

2.71%

0050 ETF

10

131.73%(未包括配息)

--

131.73%(未包括配息)

8.76%

說明:以上累計報酬率及匯率變化,都是以投資期間的數字

資料來源:各基金(Moneydj)、0050https://www.moneydj.com/etf/x/basic/basic0003.xdjhtm?etfid=0050.tw

 

反過來以這位保戶最初投保的20117月為例,當時台股0050 ETF的淨值是60.2300,到今年1111日的淨值,已經來到了139.5700,這段期間單單是淨值的報酬率(不含配息)就有131.73%,年化報酬率至少有8%以上。

更慘的是,這位朋友父親近十年「看似有賺」的績效,一但把匯損因素加進去(因為外幣總是得換回台幣,包括每月的配息),所有投資結果瞬間變得「非常難看」。也難怪這位朋友,忿恨不平地向筆者表示,他父親當初「根本就是被銀行理專所騙」。

再仔細分析這位保戶,所投資的5檔「最差勁投資標的」內容,都具有以下幾大「虧錢特色」:

虧錢特色一、買錯保單。簡單來說,當事人在「選錯保單」上遇到的第一個「地雷」,就是選到了保單費用很高的標的;至於第二個「地雷」,則是選了有壽險保障的變額萬能壽險。

一般投資型保單的費用包括「單純保單的費用(主要與帳戶及投資有關)」,以及「危險保費(主要是變額壽險,或是變額萬能壽險才會收取)」兩大類。

目前投資型保單會收取的費用,主要有「保費費用」、「保單帳戶管理費」、「解約費用」、「部分提領/贖回費用」、「投資標的轉換費用」等。而類全委保單,則會再多收一筆「類全委(代操)費用」及「類全委保管費用」。但以上各種費用,有的會全收,有的則是不收,或是只在前幾年收取,且收取標準都各不相同,還有「前收(先扣除保單成本後,再進入帳戶進行投資)」與「後收(先不扣保單成本,直接進入帳戶投資)」之分。

但這位保戶所買的投資型保單,卻是早期後收型,且費用率非常高的標的(每月帳戶管理費有0.165%,一年就收了保單帳戶金額的近2%,五年下來,就收走近10%的帳戶管理費用),也難怪保戶保單帳戶價值會大幅縮水。

除了以上的保險成本外,這位保戶「受傷最重」的,就是危險保費這一項。由於投資型保單是採取「自然費率」,當保戶年紀越大,所要扣的危險保費就越多(請見下圖)。

 

圖、投資型保單的危險保費是採取「自然費率」,年紀越大,保費就會大幅增加:

 

所以,假設這位保戶單純為了投資,就該老實地直接投資基金;如果是為了退休打算而投保,也應該選擇沒有任何壽險保障(保額)的「變額年金險」,而不是「變額(萬能)壽險」。然而,他卻買了會讓他就算連結(投資)標的不賺不賠,保單帳戶價值也一樣快速縮水的後者(變額萬能壽險)。

且更糟糕的是:就算保戶需要壽險的保障,也應該優先考慮「保額+保單帳戶價值」的「乙型」保單,而不是「保額或保單帳戶價值取其高」的「甲型」保單。

舉例來說,當50歲的保戶投保時,希望死亡給付能有110萬元的保障時,分別購買甲型與乙型保單,所要投保的保額是不同的(請見下表二)。但是,當保戶因為投資賺賠,使得保單帳戶價值增加或減少時,保戶後續所要繳交的危險保費負擔,可能就出現極大差異(請見表三)。

 

表二、50歲保戶投保,希望死亡給付110萬元時,投保甲型與乙型變額(萬能)壽險的投保保額,以及危險保費的計算,是完全不同的:

保單類型

需投保保額

保費

危險保費

甲型

110萬元

100萬元

10萬元

乙型

10萬元

100萬元

10萬元

說明:甲型的死亡給付=保額或保單帳戶價值取其高,乙型的死亡給付=保額+保單帳戶價值

 

表三、當保戶投吃出現賺賠時,所要負擔的危險保費,以及不幸身故時的死亡給付也不同:

保單類型

投保保額

保單帳戶價值

需支付危險保費

死亡給付

甲型

110萬元

150萬元

0

150萬元

乙型

10萬元

10萬元

160萬元

甲型

110萬元

50萬元

60萬元

110萬元

乙型

10萬元

10萬元

60萬元

說明:甲型的死亡給付=保額或保單帳戶價值取其高,乙型的死亡給付=保額+保單帳戶價值

 

當然,甲型保單也並非那麼不優。因為根據保險業務員的說法,投保甲型變額(萬能)壽險的好處,主要就是當客戶投資有賺錢時,就不用支付危險保費。

但是,以上情況要「成立」的大前提是:保戶一定要「選對投資標的」。像文中所舉筆者那位朋友的父親,當投資連年失利之際,保單帳戶價值還會因為要扣一大筆危險保費,而更加大幅縮水。

虧錢特色二、完全選擇配息率高的標的(也就是市場上所謂的「高收債基金」),但忘了「配息是非常有可能吃到本金」。筆者實際查找以上幾檔投資標的的過往配息記錄,老實說,單從「配息率」來看,數字還真的「非常誘人」。

以兩檔澳幣避險,以及美元計價的標的來看,大約在購買的前三年左右,年化配息率都有8%9%,甚至偶有10%以上的佳績;但在此之後,年化配息率就逐漸降低,近幾年平均就只剩下5%-6%左右的數字。

其中年化配息率最高的,首推「南非幣計價」的高收債基金,一直都保有12%-13%的好成績。然而在這些「高配息」背後的現實是:配息幾乎全都吃到本金。

在把匯兌損失計算進去之後,有兩檔訴求「高收債」基金的年化報酬率連0.8%都不到,等於是把錢存在台幣定儲的報酬率都「拼不過」,也難怪這位保戶頻呼「被騙了」!

虧錢特色三、保單計價幣別全都是所謂的「高利貨幣」,例如南非幣與澳幣。簡單來說,保戶一心只想到高獲利,卻完全忽略了匯兌上的風險,可能會吃掉自己好不容易得來的收益。

以上面這幾檔以澳幣或南非幣計價的基金,就算把所領到的配息計算進去,年化報酬率也並不如年化配息率(至少5%6%,甚至是高達12%13%)般的「亮眼」。

更荒謬的是:這些以澳幣或南非幣計價的高收債基金,幾乎100%都投資在美國地區的標的。如此一來,等於投資人除了原保單計價幣別的匯兌風險外,還又多了一層投資地區的匯兌風險。

由以上這個血淋淋的案例,也許可以給所有理財大眾以下3大教訓:

首先,凡是保單,就有一定的費用成本,實際的投報率鐵定不如「純投資」要好。所以,如果沒有保障,或是特殊的需求,切忌不要輕易將「投資」與「保障」混為一談。

其次,就算想要透過「類全委保單」,尋求專家的投資代操,也一定要「選對保單」(請參考以下建議一、二),而不是隨便哪種,或哪一張投資型保單都好。

再者,就算投資人刻意忽略保單,所需支付的重重費用成本,如果沒有選對標的及計價幣別,中、長期投資後的結果,也不見得是個happy ending所以,筆者想提供以下的建議,給想買投資型保單的民眾參考:

建議一、就算需要保障,也只有年紀輕的人,比較適合買有保額(壽險保障)的變額(萬能)壽險。因為,投資型保單的危險保費,是採「逐年調高」的自然費率,年紀越大,保單帳戶價值很容易因為危險費率陡升,而快速縮水。

建議二、如果年紀大的人,單純是為了退休規劃之用,就只適合買沒有壽險保障的「變額年金險」。年紀大的人買,就算還想要壽險保額(或是為了財富移轉),也最好買「就算投資失利,但危險保費不會隨年齡越大而更貴(因為保額是依照「保額」+「保單帳戶價值」取其高)」的「乙型」保單(請見上表三舉例),或是有「自動隨年齡調整保額」批註條款的保單(請見以下建議六)。

建議三、就算是為了投資或退休規劃之用,標的選擇也很重要。不要以為選擇「固定撥回(類似基金的固定配息)」的類全委保單,或是直接選擇「月配息基金」,就真的可以讓自己「高高興興地每期領取高配息」。

就以上面所舉的這位保戶的案例,當事人選擇的是「以投資高收益債」為主的,號稱「高配息」的基金。然而,正因為其「高」配息率,與市場正常「低」利率水準嚴重不符,最終,投資人還是難脫「配息幾乎全都是來自於本金」的結果。

以文章開頭所舉的幾檔賠錢標的,與投資0050 ETF兩相對照之下可以發現,一心想追求高利差、高配息投資標的的投資成績,反而還遠輸給「避開匯兌風險」,且「完全不訴求配息,只賺資本利得」的投資標的。以上,更突顯出保戶在購買投資型保單時,「正確選擇連結標的」的重要性。

建議四、只要跨境投資,就一定有匯率風險,所以,投資幣別的選擇也非常重要。如果保戶實在很想投資高收債基金,請記得投資計價幣別,一定要選擇與該基金「主要投資地區」相匹配的幣別。

舉例來說,如果基金主要投資在美國地區,以美元計價的高收益債券,就請保戶選擇以美元計價的基金,而不是為了想賺「高利差」,而選擇什麼澳幣、南非幣。因為從過去的歷史經驗來看,這些高利差的貨幣,幾乎都是讓投資人「賺了利差,卻大大賠了價差」。

建議五、注意投資型保單的費用收取,成本越低越好。儘管同樣都叫做「投資型保單」,但每一種(變額年金、變額壽險、變額萬能壽險)與每一張保單,所收取的各項費用都不一樣,建議保戶最好綜合性的加總及比較才好。

建議六、優先選擇有「下檔保護機制」的保單。有關「下檔保護機制」分為兩種,一種是針對「帳戶投資」,另一種則是針對「保險保障」。先以帳戶投資部分為例,目前,各家壽險所推出的類全委保單,多數都採「固定提撥」的方式。

但在「固定提撥」部分,還有分「固定息率」及「固定息」兩種(請見筆者之前的專欄《「我是有錢人」迷思608》買類全委投資型保單,是退休規劃的total solution?!https://fund.udn.com/fund/story/7488/5294095

簡單來說,當保單帳戶價持續向下之際,「固定息率」撥回的保單,比較不容易讓保戶「有更多配到本金的機會」,但是,它對於「避免讓保戶配息配到本金」的保障效果,仍然不如「有下檔保護機制(也就是「當保單帳戶價值低於一定金額以下,就不啟動撥回機制」)」的保單。

至於保險保障部分的「下檔保護機制」,則是指「自動隨年齡調降保額」的批註條款。這是因為金管會為了加強保戶的保帳,自2007101日起,要求所有新發行的投資型保單,其「死亡給付」除以「保單帳戶價值」的比率,必須符合下表四的標準。

 

表四、投資型人壽保險商品死亡給付對保單帳戶價值之最低比率規範:

 

死亡給付除以保單帳戶價值比率

40歲以下

130%

41-70

115%

71歲以上

101%

資料來源:金管會(https://law.fsc.gov.tw/LawContent.aspx?id=FE060893

 

而有此批註條款的投資型保單好處在於:當保戶年齡越來越高,且危險保費越來越貴之餘,保險公司會主動幫保戶調降保額,以免被收取太多的危險保費。

也許讀者會說,這種批註條款,又不能讓保戶的危險保費支出降為零。話是沒錯,但是至少,它能夠幫助因為忘記自己主動調降保額的保戶,讓危險保費支出降到最低水準。

 

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

2021年11月11日 星期四

《「我是有錢人」迷思643》存房不如存股好!

 有位男性讀者來信問筆者,說他看到媒體不斷報導,房東不願意把房子租給老人家,特別是單身男性。所以,一直心生恐懼,很怕自己未來年紀大時,沒有一個可以讓他「安身」的地方。

最近,他又看到媒體報導因為資金過於泛濫,房價未來只會越來越高,不可能會下跌。在加上許多建商的廣告說「與其付錢給房東,不如用房租來買房」。

這位讀者很想把自己努力存下的兩、三百萬積蓄,儘快去買間房子,以免未來房價越來越貴,他會永遠買不了房。所以,他寫信來問筆者:「該不該用房租,去買一間房子」?

一直以來,許多「房地產專家」訴求買房的最大優勢,除了「有房子住,不用擔心被房東漲租或拒租」外,最主要就是「不要浪費租金,把租金去付房貸,20年後就可以擁有一棟房子」。

然而,以上假設要成立的最重要條件就是:房租要等於房貸金額。然而,就算如今市場房貸利率如此之低下,同一間房屋的每月租金,卻遠遠低於每月房貸款款金額。

為了能夠提供這位讀者實際有用的理財建議,筆者實際以目前在新北市40多年舊公寓(坪數約23坪)、假設房東願意的賣價是860萬元,銀行最多願意放貸7成或6成、月租金16000元的個案為例進行試算。

假設不買房,而是把每月房貸差額,再加上原本購屋自備款(258344萬元),去進行定期定額投資0050 ETF,並以最保守的年化報酬率計算,20年後差額投資成績是1400多萬元。

以上房價漲幅,筆者是以新北市的國泰房地產指數當參考,過去20年(由20017月,到20217月)漲幅約1.81倍,等於年複利報酬率只有3.0058%。至於定期定額投資0050 ETF為例https://www.moneycome.in/tool/compound_interest?stkCode=0050),固定在年初進場的近16年年複利報酬率大約有7%

就算投資人有特別選擇時點進場,且剛好運氣都很背,每年定期定額都選在行情的最高點進場,年化報酬率至少也有5.8%。再以單筆投資為例,在2007年前最高點進場,持有十年的年化報酬率有6%https://rich01.com/etf0050/);任何滾動時點單筆進場持有十五年,年化總報酬率也有10%多(https://www.storm.mg/lifestyle/3829121)。

看到這裡,讀者應該會懷疑:假設兩者累積財富(年化報酬率)的差異非常大,但為什麼看不出來長期用「房貸房租差額投資」的累積財富效果,會贏過買房呢?其中最大的關鍵,就是因為房租支出部分,並沒有辦法真正拿來「投資生利」。

當然,房東未來有可能漲房租(例如調漲到2萬元),房貸利率也有可能不會是最優惠的1.31%,而是更高的1.5%3%。但是,只要年化報酬率再提高一點(8%),差額投資20年後所累積的資產(1700-2000多萬元),就會超過不動產價格的1500多萬元。

以上所要表現的重點是:就算未來租金及房貸利率都提高一些,但只要房價與0050長期的投資報酬率,都各維持在3%8%的水準,那麼,「不買房,而將自備款及租金差額拿去投資」,恐怕還是比較好的決策選擇。

簡單來說,手中握有的現金比房屋市價來得高,一旦理財大眾臨時有大筆現金需求時,在不動產「脫手不易,緊急脫手的價格會更低」的缺點之下,「岑股」的好處,恐怕是遠優於「存房」的。

當然必須提醒讀者的是:以上的舉例,並未考慮房東願意賣屋的價格,會比現金市場行情每坪平均約40萬元還要高;個別物件近20年的漲幅差異;房貸戶選擇提前還款;所選的物件過於老舊,20年後脫手不易;購屋人長達20年的持續還款能力問題;有沒有可能把部分房間出租以生利;以及持有不動產的相關稅負等問題。

且在此同時,把房貸差額拿去投資,累積財富效果大於房地產的另一大前提是:一定要把差額去投資,而不是把那差額,拿去做為一般消費及享樂之用,也才能產生以上「將房貸與房租間差額拿去投資,累積財富效果更大」的結論。

事實上,買房及不買房、繼續租屋,並且把房貸與每月租金的差額,以及購屋自備款拿去投資,都各有優點(請見下表)。然而,買房之後未來所面臨的最大風險,是在於「未來房價漲幅,真能如過去20年一樣」?

 

表、買房及繼續租屋,但進行差額投資的優點及風險比較:

 

買房

不買房,改差額投資

優點

有房子住,不用擔心被房東漲租或拒租

1.當投資報酬率更加提高(例如由6%提高到8%10%),資產累積效果更大

2.可以隨著工作地點,或是不滿鄰居、住家環境而輕易換屋

未考量風險

1.房貸利率若不是固定利率,未來極有可能走高,而當房租漲幅不大時,差額投資的財富累積效果將會更大

2.20年後,台灣人口約減少136萬人,在一定程度上,會影響房價上漲

3.房子會折舊,在都更不易之下,未來轉手將更為困難,也可能更不適宜居住

4.未來長達20年的持續還款能力

1.房東有可能漲房租,或是被房東拒租

2.若有空房出租,也可以減少房貸負擔

3.沒有紀律化長期投資,或是選錯標的,造成財富無法累積

 

過去這段時間的不動產價格持續上漲,主要是受到「人口持續成長」與「資金特別泛濫」的影響。從國發會的人口預估(https://pop-proj.ndc.gov.tw/download.aspx?uid=70&pid=70)數字來看,從1980年以來,台灣人口持續成長。

但是根據國發會的預估,20年之後(2040年),人口將比現在減少136萬人;如果到2050年,人口將減少317萬人;到260年,人口則大減540萬人,等於比現在少掉約23%的人口。

此外,現在跟著跳下去買房的另外兩個,未來可能潛在風險是「貸款人未來20年持續還款能力」,以及「未來房貸利率有可能走高」。當然,也許讀者會說:付房貸可以強迫儲蓄。但是筆者有以下兩點理由反駁:

一來,如果是毫無自制能力的人,不管是差額投資或付房貸,都是一項不可的任務;二來,想要讓自己達到「強迫儲蓄」的效果,透過薪資轉帳定期定額投資,也一樣可以達到,理財大眾實在不必單純因為「強迫儲蓄」這個理由,而讓自己揹上長期且大量的負債。

特別是當購屋自備款準備的不多時,民眾不但要支付更多的每月房貸還款金額,也因為所有身家都拿去買房及付房貸,沒辦法擠出更多額外資金去「投資生利」,財富累積的效果自然也越差。這也將是自認有點能力買房(已準備一筆自備款)的人,必須再三思索及權衡之處。

一般來說,貸款成數高的人,多半是自備款不多的人。至於自備款為何不多?恐怕還是與「收入日常生活支出後所剩無幾」有關。但也正因為如此,筆者才更不建議包括這位讀者在內,自備款已經不多的人,輕易做出買房的決定。

就以筆者最近的一本書《被壓榨的一代(SqueezedWhy Our Families Can’t Afford America)》為例,該書就特別分析了:為什麼原本應該令人覺得生活不錯的美國中產階級(根據20165月初版的皮尤研就中心調查,所謂的「中產階級」是「三口之家,年收入在42000美元至125000美元的工作族群」,佔美國家庭數量約51%),卻因為昂貴的醫療費、學費(根據《大逆轉》一書表示,學生貸款金額增加,以及借貸的報酬率極低,使得千禧世代成為美國近代史上,最窮的一代)、教育費、育兒費以及住房的價格(例如房貸),而承受到極大的壓力。

事實上,筆者不建議買房,反倒建議將房貸差額去投資的另一個最大理由就是:一旦面臨市場反轉,這類「手中沒有多少儲蓄」的人,所受到的衝擊是最大的。

以筆者最近看的另一本書《大逆轉:金融擴張如何推升不平等》為例,就提到窮人受金融風暴的傷害最重。簡單來說,這本書的中心論點是:金融崛起乃是美國經濟不平等加劇的一個根本原因。且正由於金融的崛起,讓富有的人透過借錢,可以用更低的借貸成本去「借錢投資」。

該書作者指出,越來越多的美國人,失去償債能力,許多家庭已經破產,擁有的資產少於負債。這是因為對於低收入的窮人來說,隨著債務越來越高,反而使得個人或家庭財務中,投資、儲蓄的金額與比例降低,且可能借錢的利率不低,讓他們困在「借債還債」的惡性循環裡。

《大逆轉》一書的作者形容,同樣欠很多債的人,有時候債務負擔往往並不沉重。因為富裕家庭擁有大量債務,只是反映他們比其他人,更容易獲得信貸及累積財富。以房貸及學貸為例,這讓這些家庭不必動用儲蓄及投資,而相較於這些貸款的利息成本,他們的儲蓄或投資往往可以為他們,帶來更多報酬或稅務優惠。

相對富裕另一邊的窮人家庭,則必須用更高的利率借款,以支應提升教育程度,以及改善生活方式,而這些債務會造成他們更大的財務風險。許多美國家庭因為沒有什麼儲蓄,只要一失業或生重病,就可能保不住自己的房子。

《大逆轉》一書指出,金融化時代開始以來,股市興旺帶給有錢家庭非凡的報酬;另一方面,中產階級將他們的大部分財富放在房地產上,而美國房地產的報酬率低於股票,且較難變現。

該書引用資料顯示,1%的有錢人資產配置中,金融資產佔比達到42%、其中的股票也有25%;至於中產階級家庭中,股票佔比也有15%,總金融資產佔比也有35%;反觀底層的家庭,股票佔比只有5.3%,總金融資產佔比才18%。也就是說,較窮的50%家庭,沒有盈餘可用來投資於家庭的未來,如果有錢,他們通常先買個房子,或買一輛車,來維持過活。儘管在美國,這些資產是有助於穩定家庭生活的必需品,但是對累積財富沒什麼幫助。

雖然在金融風暴時,不論股票投資或房地產,價格一樣會下跌。但該書作者表示,投資於股市的家庭,搭上了「黃金電扶梯」,他們的財富每6年增加一倍。1970年代末開始的一系列減稅政策,使他們保住更多財富,股票因此成為這些家庭財富更重要的一部分。

2008年的房貸危機,造成中產和勞工階級家庭的財富崩跌。因為這些家庭往往將很大一部分(甚至是全部)財富,都投資在房屋上,債務負擔也比較重。他們比較容易因為失業,或是遇到緊急醫療狀況周轉不靈而債台高築。

簡單來說,中低階層把太多資金放在不動產,但金融風暴時,受傷最重的是房地產,所以造成他們的資產大幅縮水,且已沒有餘錢可做真正的投資,以擴大財富;反倒是有錢人,甚至可以借錢投資股票,讓資產快速倍增。可以這麼說,如果是中低階級的族群,較佳的做法應該是:先從股市穩定的累積並賺到一定的財富。

也許讀者會說:未來股市年化報酬率,可能不會有8%,而可能只有6%或者更少。當然,世事難料,很多事都很難精準預測,但筆者有以下兩點看法,供讀者參考:

首先,從市場整體收益的角度,股市投報率不佳,房市也不可能獨好。這代表過往20年、3%多一點的房價年化報酬率,也一樣有可能繼續往下探底及走低。

更何況在人口老化、少子化的前提下,就算房價仍有可能上漲,力道也不可能像過去人口及資金泛濫同時發生之際的大。更何況,如果未來有通膨危機,不投資股市,又有什麼報酬率能擊敗通膨率的標的呢?

其次,當「無法大量生利的負債」,佔據個人資產比重太高之際,就很難產生多餘的儲蓄及投資。如此一來,不但難以應付變化日益詭譎的世界,也更不易快速累積財富。

最後,筆者想要表達的是:投資理財沒有單一且唯一的解答,因為,每個人在意的點不會相同。個人撰寫此文,並不是要讓讀者做出那「只有唯一正確解答」的選擇。而是想透過實際的計算,以及買與不買的優點及風險,才有助於讀者釐清自己真正的購屋意圖為何?也才能做出符合自己真正期望與利益的決策。

 

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。