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2021年12月16日 星期四

《「我是有錢人」迷思647》做對這3件事,買投資型保單才會有happy ending!

 在前兩期專欄《「我是有錢人」迷思644》一錯再錯,難怪保戶的投資,會以悲劇收場!(https://fund.udn.com/fund/story/7488/5901231)刊登之後,有位網友寫信問筆者:市場上對於投資型保單的評價相當兩極。支持投資型保單的人認為,它是很好的「投資與保障兼具」,且是累積退休金相當好用的標的。

但另一派反對它的人,卻認為它「把投資與保障混為一談,且費用扣得非常重,還不如直接投資」。這位網友很是疑惑:到底哪一派,說的才是有道理的呢?因為支持與反對它的人,都是以「投資型保單結合投資與保障」為主要理由。

這個問題,筆者不知道被問過多少次了。不只是保戶,連筆者面對保險業務員或上節目時,類似的問題也總是不斷重複。其實,自從投資型保單引進國內市場以來,已經有約20年的時間。根據筆者多年來,實際接觸過的案例及經驗顯示,購買投資型保單要有好的「結局」,必須符合以下3大重點:

一、一開始,就要針對自己的需求「選對保單」。筆者認為,投資型保單沒有什麼好壞之分,而理財大眾是從什麼角度,來「使用(利用)」投資型保單,將很大程度決定投保後的結局是好是壞?

事實上,這就跟「這世界上沒有『天生無一用』之物」一樣,保戶只有「用對投資型保單」,它才能發揮出它的最大功效。且更重要的是:投資型保單有兩種(變額年金及變額(萬能)壽險),保戶如果一開始沒有選對保單,幾乎可以說就註定了「下場的不美滿」。

就以前兩期筆者專欄裡的「苦主」為例,之所以投保投資型保單十多年,加上歷年配息後的整體績效,居然還不如將整筆錢,存在銀行做定存,就是因為他做錯兩件事—其中最為重要的,就是選了「高齡危險保費會爆增」的變額(萬能)壽險,而且,還是「當投資失利時,保單帳戶價值會大幅縮水」的「甲型」保單,也不是單純進行投資的變額年金險。

當然,筆者完全贊同「保險歸保險、投資歸投資」。但是這世界上,就是有一種人「沒有辦法做到這樣的要求」,那就是「每月收入—支出」,就只剩下30005000元,既要進行積極投資以累積財富,又得購買基本保障的社會新鮮人,還就只有投保「變額(萬能)壽險」,才能一次解決這兩道難題。

特別是投資型保單是採取自然費率,越是年輕的保戶,越能透過投資型保單而非定期壽險,買到更高的壽險保障。至於那種沒有壽險保額的變額年金險,老實說,真的跟時下一般投資商品差別不大。

當然,也許讀者會說:就算保戶買的是「變額年金險」,一樣有「比單純基金投資多出許多相關費用,且收取金額不低」的問題,怎能跟一般投資「相提並論」?

目前,變額年金險除了「前收或後收」的保單費用外,還有「每月帳戶管理費」,以及「投保後前幾年解約」的「解約費用」(主要限於後收型保單)、「每年超過一定提領次數」的「提領費用」,以及選擇「類全委帳戶」的「代操費用」。以上這些收費,有些還真的不低,也是與單純投資相比,多收的一些費用。

然而,民眾在細數投資型保單「收的費用多於一般投資基金」之際,卻常常忘記,投資型保單也會有一些少收費及其他好處。特別是投資型保單,會少收一些費用,以及少掉一些投資上的稅負(相關收費比較請見下表一、二)。

 

表一、直接投資基金、ETF與透過投資型保單投資的比較:

 

0050 ETF

主動式基金

投資型保單

購買通路

證券商

投信公司銀行財富管理證券財富管理

壽險公司、保經代公司、銀行或證券財富管理

投資成本

申購手續費(外加)

0.1425%(不同券商會給予約2-6成的折扣)

0-3%,視有無特殊優惠活動而定

共同基金:無

ETF:約1%

類全委帳戶:無

贖回手續費

證交稅0.1%(外加)

前收型:無

後收型:算在遞延費、分銷費或管理費中(內含)

透過銀行或證券指定用途信託方式投資,要加收0.2%或最低一定金額(按日收取)

共同基金:投資機構收取(內含)

ETF:投資機構收取(內含)

類全委帳戶:無

投資轉換費

無此費用,但算是贖回費用

無此費用,但算是贖回費用(同一家基金公司贖回費用會有折扣,約0.5%-1%

每年轉換6-12次內不收費,超過每次收約500

管理費(內含)

0.32%

股票型約1%-2%、債券型約1%-1.5%,視基金類型、規模而有差異

共同基金:投資機構收取(同左),不另外收費

ETF:投資基構收取(同左),不另外收費

類全委帳戶:約1.3%-1.7%

保管費(內含)

0.035%

0.2%

共同基金:無

ETF:約1.2%

類全委帳戶:約0.05%-0.2%

保單成本

保費費用

2%-4%

保單帳戶管理費

前收型保單:每月約100元,保費超過一定金額則不收

後收型保單:按保單帳戶價值一定比率收取(約2.4%-5.29%),再收一筆每月100元的行政管理費

保證費用

只有「保證給付」的變額年金險收取

危險保費

只有變額(萬能)壽險,依不同性別、年齡收取

解約費用

一般收前5年,最高約5%-6.5%,並逐年遞減至0

部分提領費用

一般前5年收解約費用,之後每年超過4-6次,才收每次1000

其他稅負

個人綜所稅

買賣的資本利得不課稅(因目前證所稅停徵);利息所得享27萬免稅額

依所投資共同基金類型而有不同,請見下表二

【選擇共同基金】依所投資共同基金類型而有不同,請見下表二

【類全委帳戶】不論是境內或境外基金,只要投資國內市場所產生的配股與配息,一般都適用下表二的課稅原則。但是,也要看代操機構的投資方式,假設投資標的選擇「累積型」,則保戶的現金撥回部分,就可因為屬於「資本利得」而不課稅(因目前證所稅停徵)

二代健保補充保費(費率2.11%

單筆配息2萬(含)元,則要繳交二代健保補充保費

不論是境內或境外基金,只要投資國內市場所產生的配股與配息,單筆超過2萬(含)元,都要繳交二代健保補充保費

【選擇共同基金】不論是境內或境外基金,只要是投資國內市場所產生的配股與配息,單筆超過2萬(含)元,都要繳交二代健保補充保費

【類全委帳戶】

不論是境內或境外基金,只要投資國內市場所產生的配股與配息,單筆超過2萬(含)元,都要繳交二代健保補充保費。但是,也要看代操機構的投資方式,假設投資標的選擇「累積型」,則保戶的現金撥回部分,就可因為屬於「資本利得」,而不用繳交二代健保補充保費

註:保單費用及保單帳戶管理費用,有的兩者皆收,有的只收一筆。基本上來說,不收保單費用者,保單帳戶管理費用就收的比較多

製表人:李雪雯

 

表二、境內、外基金會因為投資市場在國內或國外,而適用不同的課稅方式:

 

境內基金

境外基金

投資市場

國內市場

國外市場

國內市場

國外市場

買賣利得

資本利得不課稅(因目前證所稅停徵)

適用最低稅負制,同一申報戶超過100萬元就要申報,超過670萬元時,就會被課稅

配股

併入個人所得中課稅,或以28%稅率分開計稅

--

併入個人所得中課稅,或以28%稅率分開計稅

--

配息

利息所得享27萬免稅額

適用最低稅負制,同一申報戶超過100萬元就要申報,超過670萬元時,就會被課稅

利息所得享27萬免稅額

適用最低稅負制,同一申報戶超過100萬元就要申報,超過670萬元時,就會被課稅

說明:如果投資海外市場有配股,則適用「最低稅負制」相關課稅規定

 

除此之外,透過投資型保單投資基金或ETF,還有一大優勢就是:保戶不會因為銀行理專需要業績,而被頻繁「叫進、叫出」。而在頻繁買進、賣出之下,會被扣掉多次的手續費,造成投資人可能尚未從投資中獲利,就先「貢獻」了一大筆手續費(佣金)給理專。

二、選錯投資標的。例如前兩期那位投資型保單「苦主」的另一大問題,就在於「保戶根本選錯連結標的」。因為,他選擇了自以為「保守穩健、高固定配息、高利率外幣」的「高收債基金」,扣掉匯損後的年化報酬率,甚至還不如當初老老實實存銀行台幣定儲。

近幾年,各壽險公司推出的投資型保單,普遍吹起一股「類全委保單」的風潮,號稱選擇「類全委帳戶」的保戶,可以享有「投資專業機構代操」的優勢。

由於多了這個「委由專家代操」的優勢,類全委投資型保單,也會額外收取一筆「類全委帳戶費用(一般為保單帳戶價值1.5%-1.7%左右)」。很多保戶及投資專家,都會因為壽險公司,多收了這筆費用,而認為是最不值得投資的投資型保單類型。

但筆者認為,儘管這筆成本收費不低,但是,一般投資散戶想要請專人(專業機構)來幫忙「委外代操」,有其一定的投入資金門檻限制。目前,國內開放給投信、投顧業者所承做的「委外代操(正式的名稱應該是「全權委託投資」)」業務(https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0400084),最低的資金門檻是500萬元(但一般代操機構的最低門檻,實則要上千萬元),而以類全委投資型保單為例,最低的投入資金門檻只要30萬元。

至於代操的費用,據了解,目前一般投信公司的收費是:管理費比照勞保基金委外代操的基本管理費率(0.12%https://www.blf.gov.tw/media/29988/0新制109-1受託機構申請須知.pdf),另外,還會按「獲利20%」收取一筆「分潤費用」(但如果出現虧損,要將虧損「補回去」。例如第一年賺500萬元,投信公司收100萬元的分潤,第三年如果虧損50萬元,那麼在第四年,必須要獲利超過50萬元之後,才能依獲利金額收取20%的分潤),但類全委保單的「代操費用」則是1.5%-1.7%左右,相對低廉許多。

所以,儘管類全委帳戶無法「保證獲利」,但對完全不擅於投資,也沒多少時間做功課的人來說,它也許是一個稍微能幫助保戶進行紀律化投資,又能降低自己投資失誤的投資標的。

當然,仔細比對各壽險公司推出類全委保單的不同帳戶內容,除了發行幣別不同外,包括股債比(例如股債各半)、投資區域(例如專門投資在台股,或是佈局全球)在內的投資策略(有些只能做多,有的則是多空皆做),也有滿大的差異,一定程度上,也加深了保戶在挑選上的困難度。筆者建議讀者,可以參考「《「我是有錢人」迷思6294大重點,選出能幫你賺錢的類全委帳戶」一文中的4大重點」https://fund.udn.com/fund/story/7488/5636160)。

三、買了之後,一定要「定期、持續檢視保單帳戶價值」,絕對不能買了之後就放在那裡。個人認為「定期檢視」最重要的理由是:如果保戶買的是變額(萬能)壽險,因為保單帳戶價值會持續扣危險保費,且會隨著保戶年齡的提高而大幅增加。所以,假設投保後,不注意保單帳戶價值的增減,很容易造成保單失效的問題。

更何況,投資型保單除了固定繳費的「期繳」保單外,躉繳保單也一樣可以加碼投資。這個時候,「不停扣」與「加碼投入」,就成了保戶可以降低持有成本、提高整體收益的最大關鍵。

在「不停扣」部分,筆者之採訪了一位以銷售投資型保單為主,也常四處演講,分享投資型保單定期檢視方式的業務員—蔣竣植,他認為「投資型保單不停扣」,就跟定期定額投資一樣,就算投資標的價格下跌,唯有繼續投資,也才能夠降低持有成本、拉高獲利。

正因為如此,他都會建議客戶在投資之初,先別把所有資金全數投入,一定要保留13成的現金(視進場時點市場高、低點而定,像現在全球市場處於高點,就要保留較多的現金),以便等萬一市場大跌時加碼進場。

蔣竣植強調,投資要有獲利,最重要的就是「跌時是否有逢低買進」?而一般投資人能不能做到「逢低(大跌)買進」,一是靠「勇氣」,這就要靠不斷地教育投資人;另一個則是靠「有沒有加碼的本金」,這部分,就需要靠平日的準備才行。

至於加碼的方式,蔣竣植的做法是:例如原先進場是50萬元,之後每3個月檢視一次。如果遇到市場下跌,導致保單帳戶價值跌到45萬元時,就加碼5萬元進場,補足到原本的50萬元的水準。

之所以設定3個月的期間,進行紀律性地檢視加碼進場的動作,他認為最主要是因為過去世界各國,沒有因為QE的因素,造成市場資金過於泛濫,一旦市場大跌,會經過一段長時間,才會漲回原本下跌的水準。如今在各國QE、資金過多的影響下,市場一旦大跌,通常很快(短時間)就會漲回原點。

至於是否要特別挑選加碼買進的價格?蔣竣植的個人看法是:由於是每季(三個月)才檢視一次,所以,根本不要在意「是否買到絕對低點」?因為根據他的個人經驗,越是在乎「買到絕對低點」的人,買進後通常價格下跌的機會較多。

所以,蔣竣植通常都會勸客戶,只要選定在今天執行加買進場的動作,就不要刻意設定買進價格,只要紀律性地執行「買進」這個動作即可。「越在乎價格,就會讓自己落入「炒短線」的困境之中。更何況,僅僅透過一次的加碼買進動作,不可能大幅降低投資成本的」,他說。

 

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

2021年12月9日 星期四

《「我是有錢人」迷思646》海外投資報酬率高,但,真能100%賺到嗎?

 上星期,筆者遇到兩個跟投資理財有關的案例,值得與所有讀者一同分享其中的心得與看法。

其一是筆者的一位朋友,她公司的員工是來自越南的新住民。話說這位新住民,因為一方面,不了解台灣的投資商品,二方面則是比較熟悉老家附近的投資標的,所以,她選擇把錢匯回越南投資不動產。

由於這位越南新住民近幾年,不動產投資績效非常不錯,引得筆者這位朋友「異常動心」,也很想掏錢出來,跟這位公司員工進行「參股」,一起買越南的不動產。但多年下來,因為不熟悉越南市場,她始終是「心動,但不敢行動」。

其二是一位網友寫信問筆者說,他看到有篇文章大力推薦國內投資人,應該要直接投資美股ETFVTVTI,而不是滿足於投資在台灣的0050 ETF。理由是:前面這兩檔ETF手續費及管理費低很多,長期績效表現絕對要比台灣0050 ETF要好很多

筆者想先跟讀者交個底—筆者並不認為,越南房地產或美股ETF(指VTVTI)的報酬率,會比投資0050來得低,或者是「完全不值得國內投資人投資」。

只是,筆者很在此想再三提醒投資大眾:投資決策不能只看「績效報酬率、費用率高低等數字」,而必須參考多項標準。否則,就容易落入見樹不見林的迷思之中。

說到投資海外,由於台灣外匯管制的開放,再加上海外其他國家的市場利率比台灣要高,「能獲取較高投報率」一直是國人熱衷海外投資的重要理由之一。

根據中央銀行在1119日,所公佈的國際收支數字顯示,金融帳已經逾十年連續淨流出,累計流出規模高達5,940.1億美元。如果以9月底新台幣匯率折算,累計流出新台幣165,526億元,大約是7年的全國稅收金額(https://udn.com/news/story/7238/5903924?from=udn-catelistnews_ch2)。

然而,數字顯示的事實如此,並不見得它就理所當然,或是100%的絕對正確。因為,絕大多數投資人在進行不同投資標的的決策之前,不能只看單純的投資報酬率數字,還得一併參考其他可能疏忽掉的隱藏成本及風險。

首先,投資人先要考慮熟悉度的問題。像剛才提到的那位筆者朋友,還算是知道自己的「弱點」,就在於「對於海外投資完全不熟悉」。畢竟,隔了一道國門,「熟悉度高低」就會一定比重地影響投資收益。且更重要的是:一旦因為不熟悉所造成的虧損,恐怕會遠高於「投資台股與投資海外的價差」。

其次,要考慮「成本」問題。這裡的成本有兩個,一是「相關手續、管理費用」,二是「匯損」。筆者彙總了投資美股為例,撇開投資獲利之後的稅負(包括美國的稅負,以及台灣人投資海外的最低稅負制)問題不談,美國證券交易委員會(SEC)的交易稅(賣出)是「每千元0.510.00051%)」,多數美國券商提供「0元手續費」的優惠,確實是比台灣千分之3的交易稅(當然,還有千分之1.425的手續費)要便宜。

但是相對的,要把錢匯往美國券商,國內投資人要額外支付一筆「匯款手續費」與「郵電費」(https://chihyun.tw/foreign-exchange/),且在開戶手續上,也有一定的複雜度及程序得克服。

假設不想直接在海外券商開戶,轉而透過國內券商的複委託方式投資,還會多出一些相關的費用成本,主要是「人工或電子下單的手續費」、系統服務費,以及每日跨國匯款費用等。

除此之外,不論直接透過美國券商投資,或是國內券商的複委託交易,根據美國的相關規定,美國有價證券及債券,在支付現金股息給外國投資人時,都必須先扣除股息稅率30%

此外,台灣投資人如果是交易美國存託憑證(American Depositary ReceiptADR),每年還需要額外支付美國託管及結算公司ADR保管費(USD每股0.02-0.05,詳細費率及收取時間依發行公司公佈為準)(相關費用成本請見下表)

 

表、投資台股,以及直接與透過國內券商複委託投資美股費用成本及稅負比較:

 

投資台股

投資美股

直接投資

複委託投資

手續費

千分之1.425

多數0手續費

最低千分之10-15,且最低10-15美元,視不同券商而定

交易稅(賣出)

千分之3

千分之0.51

匯費

每筆約15美元,視不同券商而定

一般是匯款金額的0.05%-0.25%,最低約100-120元,最高800

郵電費

每通電文約300

交易所得稅

資本利得:無

股息:單筆超過2萬元,要課健保補充保費

資本利得:無

股息:30%

個人綜所稅

在每年領完股利後,股利所得將會被納入隔年的個人綜合所得來課稅,但投資人可在「合併計稅」和「單一稅率分開計稅」中擇優申報

【台灣部分】海外所得超過100萬元時,必須主動申報最低稅負,若超過670萬元的基本免稅額,則要課稅

優點

熟悉度最高,沒有匯損風險

稅負低、費用成本最低

比「直接赴海外開戶投資」較為安全及有保障

缺點

稅負高、費用成本稍高

有市場熟悉度及匯損風險

費用成本高,且有市場熟悉度及匯損風險

資料來源:https://www.money101.com.tw/blog/美股-國內複委託vs海外券商比較、https://xuanstyl.com/invest-us-tax-high-percentage/#t-1627325765346

https://tw.stock.yahoo.com/news/存股族-必懂的節稅-方法-領股利還能合法節稅-010800964.htmlhttps://www.moneydj.com/tax/content.djhtm?a=04-06

 

在以上兩大「成本」當中,一般投資人也許還會主動了解前者的「相關手續、管理費用」,卻常常會忽略掉跨境投資最重要,且很可能是最具關鍵影響力的「匯兌損失」。

就以文章開頭那位越南裔新住民為例,她自己也向筆者表示,台幣對越南盾匯率在10年前,是一比600,現在則已經到了一比800多。而筆者找到的資料(https://invest.cnyes.com/forex/detail/TWDVND/history)顯示,200211日當時,432.712401越南盾可換一元台幣;但到了今(2021)年121日,818.584868越南盾(最高曾到834.480261越南盾),才能換到一元新台幣,幾乎貶值了九成。

另外再以美元兌台幣為例,從民國741985)年,一美元兌40元的低點開始(http://mays5.weebly.com/9679-369422143540241803265420803235652148824163228062129521295295753620821218.html),在短短67年間,就狂漲到一美元兌25元台幣的高價時期。接著,台幣又花了約10年的時間,跌到一美元兌35元台幣的水準。

但自此之後,台幣雖偶有貶值到一美元兌33美元的情形,但長期來說,都是走升的趨勢(https://invest.cnyes.com/forex/detail/USDTWD/history)。特別是201989月之後,台幣幾乎是一路強勢升值,總升幅超過10%。而這「台幣升值一成」的意思,就代表從事海外投資(以美元計價)的民眾,這段期間的總報酬率就得再扣掉11.4%多,才能算是「實領報酬」。

第四,還要考慮「安全」性,也就是直接投資海外的可能「求償無門」問題。例如上週,就發生了一起多家券商客戶「帳戶被駭自動買港股」的事件,身為「財團法人金融法制暨犯罪防制中心」董事長的邵之雋,就在媒體發文(https://www.storm.mg/lifestyle/4071152指出,儘管此一事件,印證了提升資安警戒水準刻不容緩的急迫性,但卻反而「突顯本地投資人透過複委託機制作為緩衝的重要性」。

他表示:「不論是國內外的券商系統,被攻破只是機率性的問題,因此重點在系統被攻破後,對交易者的補償問題。今天在國內券商下單,不論理賠或救濟,交易者都可以直接向券商,或者是走金融評議與法院求償。但如果今天發生在國外券商上,國內交易者很可能遇到求助無門的窘境」。當然,也正因為複委託交易,提供了一定的「安全性」,勢必多出一筆費用成本,降低了整體報酬率。

最後,「選對標的」與「紀率性地長期投資」才是王道。也就是說,投資人與其不斷糾結於「選到費用率最低、報酬率最高」的投資標的」,還不如「長期投資,才能透過時間複利的效果,讓自己順利達成財富自由的目標」。

費用率高低與絕對報酬率數字當然非常重要,但是投資人千萬別忘了,讓理財大眾最終能達到財富自由的重要關鍵,還是在於「長期投資在正確標的」上。

也就是說,筆者絕對沒有說費用率與投資報酬率之間「一點關係也沒有」,或是「投資完全不用考慮費用率高低」,而是投資大眾常常會落入「斤斤計較於相差不多的費用」的迷思之中,並非常容易忘了「選對標的(費用率只是眾多「選對標的」標準之一)」與「長期投資」對於投資成功的重要性。

筆者認為,一旦投資人持續糾纏在「具有長期投資前景股票,一定要買到最低點」,而沒有辦法長期投資,很可能就永遠沒有辦法,享有時間複利下的豐厚投資報酬率。

同樣的道理,就算投資人選中天下無敵、費用率最低、投報率最高的標的,但是卻被扣掉一些並未列入考慮的成本(例如匯損、跨境投資有形費用,以及無形時間成本),或是根本沒有辦法長期持有下去,最終,也很難享受到投資的豐碩成果的。

最後,筆者總結一下關於海外投資的結論。筆者不是說,國人絕對不能投資海外,台股投資勝過所有海外投資,而是國人想要投資海外,必須具備以下兩大條件:

一、語言無礙且熟悉海外市場。投資人必須非常熟悉海外市場,甚至,海外市場熟悉度高於國內市場,且外文能力得非常強,未來才有本事在發生任何投資問題時,都能口齒伶俐地向國外券商爭取資身該有權益。

二、做好資產配置,資金不全押海外。如果沒有第一點的優勢,國人想投資海外,恐怕就得設立好投資比重(例如海外投資不過半,或不超過1/3的水準)。

筆者認為,越是年齡大(沒有要出國退休養老的話)、越是不熟悉海外市場的人,海外投資比重應該要越低越好。甚至,完全只投資國內市場,並且紀律性投資、選對標的,都會是正確的決定。

筆者想要再次提醒投資人:這世界,根本沒有一個天下無敵的最優投資標的。更何況,投資決策是一門藝術,它永遠只有「參考眾多個人需求」下的「最適解」,而沒有一個「恆久不變的唯一答案」。

 

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

2021年11月25日 星期四

《「我是有錢人」迷思645》房價高可不可攀,「合資買房」可以解決問題嗎?

 也許是因為最近以來,不動產市場持續熱絡,新聞媒體每天都有各地房價大漲的新聞,所以,最近跟兩位朋友聊天的時候,都不約而同地談到房地產的買賣與投資。

有兩位朋友都沒有買房,其中一位朋友聊到她最近,看到美國最近流行「合資買房(https://www.chinatimes.com/newspapers/20211024000275-260209?chdtv)」的趨勢,也想要「比照辦理」,但卻擔心在產權登記上,是否會存在一些風險?

另一位朋友則是表示,有人向她推薦一種「集資投資房地產」的方式,如此一來,就能夠用比較小的本金投資不動產。她有一點心動,但也擔心因為不熟悉房市,很怕投入後上當受騙。

對此,興中地政士事務所負責人陳坤涵表示,他過去看到大部分的人合資購屋,多半是「非自用」目的,這是因為以兩人合買為例,房間與公共空間的使用、裝修問題,恐怕就吵(討論)不完了。

他進一步指出,平常跟互相信任的朋友一起吃個飯、閒聊或是短期旅遊,大家應該可以很自在的,但要一起長期共同生活就要考驗一下大家了。最簡單會遇到的問題像是:每人衛生習慣、飲食喜好、作息時間,或是有養寵物或帶親朋好友回家來同住,以及有關房間、客廳、浴室、廚房裝潢的風格、色系、費用等,都有可能引發雙方的爭吵與不滿。

另外,房屋貸款怎麼分擔、有人繳不出來怎麼辦、日後水電瓦斯及管理費,該如何分擔等問題,都值得想要「合資買房自住」的人及早思考清楚,才不致於「合資買屋」之後問題叢生,最後,可能連朋友都做不成。

總之,陳坤涵建議想要合資購屋自住的人,最好能一起共同生活一段時間,彼此了解生活的態度及習性,覺得可以一起共同生活再合資買房,日後紛爭可能會少一些。

反觀合資買房投資方面,具有30年不動產投資經驗的他表示,一般房地產租金報酬率,大約有4%-5%。所以,只要長期持有(超過5年以上),不是短進短出,他認為投資房地產會賠錢並不容易。

但是,就算是為了投資,經手過不少不動產過戶經驗的陳坤涵,也不建議合資買房,「因為會打壞朋友與親戚間的關係。因為投資有賺有賠,賺錢時比較沒問題,賠錢時問題就大了」,他說。

所以陳坤涵認為,如果真要合資買房投資,首先最重要且需要優先考慮的是「人」的問題,其次,則是要事先訂好「合資買房」的私契約內容。首先在「合夥人」方面,有以下2大重點:

一、人數不要太多,一定要找「志同道合」的人投資。合資的人越多,問題也就越多。因為,當合夥人數一多,就容易出現人多口雜、各方意見難以整合的問題」,他說。

但是,多少才叫「少」或「不要太多」?倒是沒有一個標準答案。在看過不少「合資買房」的失敗案例之後,陳坤涵認為成功的最大關鍵,就在於「相互信任」。

他再三強調所謂的「信任」,不只是「相信」,而是「100%信任」對方在任何情況下都不會「亂搞」。「合資團隊裡面要有『能信任者』,這樣,才算是相對安全」,他說。

二、找具專業的人一起合資,例如「仲介+裝潢+代書(產權)+行銷廣告+管理出租」的組合。陳坤涵強調,由於契約有許多問題,是無法事先預測的,所以,合資投資不動產時,找到一個值得信任的人,以及後續出租管理的人,就顯得格外重要。他建議最好找有不動產相關專業的人,未來會遇到相關問題及困難也會較少。

陳坤涵之前看很多這種合資買房(投資)的金主,都有自己的固定班底(主要是與房地產有關的專業人士,像是房仲、廣告行銷、代書、裝潢等)。之所以需要裝潢的「班底」,是因為「裝潢成本可以降低」。「特別是為了好租、租到更好價格,裝潢既不能隨便,又得降低成本才行」,他說。

陳坤涵再三強調,合資買房投資想要成功,必須團隊裡的主要成員,都是對房地產投資熟悉的人,才會(適合)這樣做。也正因為「人」是「合資買房」成功的最大關鍵,因此,陳坤涵對於那種集結社團,然後共同投資不動產的做法「完全不贊成」。他表示因為首先,人數少,意見才會比較少;其次,對於主要召集人,缺乏強烈的信任感;再者,團隊中可能缺乏不動產各項專業人員。

至於「合資買房投資」的另一大重點,就是要訂好私契約,規範合夥人之間的權益和責任分配,而訂定的重點如下:

一、出資及權利義務:各人的出資金額是多少?記得匯款資金流程,一定要透過金融機構,未來有糾紛時才有憑有據。

二、登記及貸款:買房之後,到底要登記誰的名字?一般來說,不動產可以登記某一代表人名下(或是完全沒有任何出資的人),或是「按出資比例」登記產權。

陳坤涵指出,以上兩者的效果沒差,只是「登記在一個人名下」,作業上比較簡便(登記、出租及賣出,都需要所有登記人親自簽名、蓋章),且如果登記多人,也許很難獲得銀行貸款。

由所有出資者「共同登記」,會牽涉到「共有」的問題。陳坤涵解釋,如果四位合夥人中,有三人要賣,一人不賣,依照《土地法》第34條之一,有關「共有物分割或處分」的規定(https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060001&flno=34-1共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算)

就算這一位堅持不賣者「堅持不蓋章」,另外三位屋主只要採「多數決」,就可以將不動產賣出(所以才被稱為「霸凌條款」),賣出後會依出資比例,將款項提存在法院中,房地產依然能夠過戶(但這位堅持不賣者,仍舊享有「優先購買權」)。

假設想要事先避免以上「共有」問題的發生,在「合資買房投資」的登記上,陳坤涵比較建議的做法是:「借名登記」,並且設定抵押權及事先寫好協議。

當然,「借名登記」也不是全然沒有風險。根據陳坤涵的經驗,如果房價上漲非常多(例如合資者有兩位,原購買價是500萬元,後來漲到1000萬元,由於原先抵押設定只有250萬元,所以,原登記者賣屋後的500萬元,可以只給原出資金額—250萬元),仍有可能「拿不到漲價後的獲利」。

對此,陳坤涵認為最保險的方式是:除了將房子設定抵押之外,還要與合夥人訂定一個「私契約」,證明設定抵押的金額,是所謂的「購屋出資金額」,而不是輕易被認做「單擔純借錢給登記者」而已。

一般來說,房子就算有抵押設定,登記者依舊能夠將房子單方面賣出及過戶,只是原先的抵押設定,也會跟著過戶到新接受的屋主(買方)。買方一定會要求賣方,在沒有塗銷原先抵押設定之前,不會支付原抵押設定的尾款金額。

所以陳坤涵表示,就算房子被其他人高價賣掉,只退回原投資本金,但至少本金不會有任何損失,參與「合資買房」者的最大風險,只不過是「不賺不賠」而已。

除了「借名登記」外,當然也有合資購屋者,會到地政事務辦理「預告登記」的方式來保障自己的權益。但陳坤涵提醒:依照土地法第79條之13項(預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力)的規定,未來不動產的所有權人(登記名義人),一旦發生政府徵收、法院判決或強制執行這3種情形時,對於預告登記的請求權人而言,就無法發揮其原先預期的作用。所以,他並不建議採用這種方式。

三、出租及管理:陳坤涵特別強調,如果是「共同登記」的方式,找一個「管理人」是很重要的。他解釋,由於房地合一稅的實施,投資房地產已經不能像原本那樣「隨便裝潢一下,反正馬上就可以轉賣、獲利」,而必須在手中持有超過5年(稅率可降到20%)。

這個時候,就要考慮房子這5年間「準備租給誰?租多少?出租決定由全體決議?還是委交某一個人代為處理(因為多人登記產權,出租時要全體簽字同意)?租金收入產生課稅的問題,該如何解決?所收租金的管理、運用及中途修繕」等問題。陳坤涵提醒,這些問題都要事先列入私契約中清楚載明,才能避免日後產生糾紛。

四、賣出與利益及稅費分配:相關問題有:誰來賣?由誰決定賣(注意土地法第34條之一的規定?多少價格才賣?如果有多人登記,是按持分來課稅,但如果產權登記只有一人,相關稅負問題如何補貼?陳坤涵認為,賣出是合資投資房地產中,最大且最困難的問題。

最後,如遇有合資購屋的共有人,因為都忙於自身事業,或有其他因素無法管理合購的房子時,陳坤涵建議可以利用信託的方式,共同委託具專業背景的人士(例如不動產經紀人、地政士等),由受託人出面管理(例如出租、修繕等)、處分(例如出售)不動產。雖然這樣一來,可能會多支出些費用,但也是不錯的選項之一。

以上這些如果沒有寫清楚,就會出現各種糾紛,值得想要「合資買房投資」者仔細參考。

 

表、合資買房訂定私契約重要內容的Check-lists

項目

Check-lists重點

出資及權利義務

各人的出資金額多少?由誰擔任召集人?如果合夥人有人想要退出,怎麼處理?

登記及貸款

各人的登記比例?需不需要貸款?如果要貸款,由誰來申請?

出租及管理

租金多少?租給住家或營業?房客可否再轉租?租屋管理者是誰?

賣出與利益及稅費分配

誰來賣?由誰決定賣?多少價格才賣?賣房後,利益及稅費怎麼分配?如果有多人登記,是按持分來課稅,但如果產權登記只有一人,相關稅負問題如何補貼?

資料提供:興中地政士事務所負責人陳坤涵

 

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