有位男性讀者來信問筆者，說他看到媒體不斷報導，房東不願意把房子租給老人家，特別是單身男性。所以，一直心生恐懼，很怕自己未來年紀大時，沒有一個可以讓他「安身」的地方。
最近，他又看到媒體報導因為資金過於泛濫，房價未來只會越來越高，不可能會下跌。在加上許多建商的廣告說「與其付錢給房東，不如用房租來買房」。
這位讀者很想把自己努力存下的兩、三百萬積蓄，儘快去買間房子，以免未來房價越來越貴，他會永遠買不了房。所以，他寫信來問筆者：「該不該用房租，去買一間房子」？
一直以來，許多「房地產專家」訴求買房的最大優勢，除了「有房子住，不用擔心被房東漲租或拒租」外，最主要就是「不要浪費租金，把租金去付房貸，20年後就可以擁有一棟房子」。
然而，以上假設要成立的最重要條件就是：房租要等於房貸金額。然而，就算如今市場房貸利率如此之低下，同一間房屋的每月租金，卻遠遠低於每月房貸款款金額。
為了能夠提供這位讀者實際有用的理財建議，筆者實際以目前在新北市40多年舊公寓（坪數約23坪）、假設房東願意的賣價是860萬元，銀行最多願意放貸7成或6成、月租金1萬6000元的個案為例進行試算。
假設不買房，而是把每月房貸差額，再加上原本購屋自備款（258或344萬元），去進行定期定額投資0050 ETF，並以最保守的年化報酬率計算，20年後差額投資成績是1400多萬元。
以上房價漲幅，筆者是以新北市的國泰房地產指數當參考，過去20年（由2001年7月，到2021年7月）漲幅約1.81倍，等於年複利報酬率只有3.0058%。至於定期定額投資0050 ETF為例（https://www.moneycome.in/tool/compound_interest?stkCode=0050），固定在年初進場的近16年年複利報酬率大約有7%。
就算投資人有特別選擇時點進場，且剛好運氣都很背，每年定期定額都選在行情的最高點進場，年化報酬率至少也有5.8%。再以單筆投資為例，在2007年前最高點進場，持有十年的年化報酬率有6%（https://rich01.com/etf0050/）；任何滾動時點單筆進場持有十五年，年化總報酬率也有10%多（https://www.storm.mg/lifestyle/3829121）。
看到這裡，讀者應該會懷疑：假設兩者累積財富（年化報酬率）的差異非常大，但為什麼看不出來長期用「房貸—房租差額投資」的累積財富效果，會贏過買房呢？其中最大的關鍵，就是因為房租支出部分，並沒有辦法真正拿來「投資生利」。
當然，房東未來有可能漲房租（例如調漲到2萬元），房貸利率也有可能不會是最優惠的1.31%，而是更高的1.5%或3%。但是，只要年化報酬率再提高一點（8%），差額投資20年後所累積的資產（1700-2000多萬元），就會超過不動產價格的1500多萬元。
以上所要表現的重點是：就算未來租金及房貸利率都提高一些，但只要房價與0050長期的投資報酬率，都各維持在3%及8%的水準，那麼，「不買房，而將自備款及租金差額拿去投資」，恐怕還是比較好的決策選擇。
簡單來說，手中握有的現金比房屋市價來得高，一旦理財大眾臨時有大筆現金需求時，在不動產「脫手不易，緊急脫手的價格會更低」的缺點之下，「岑股」的好處，恐怕是遠優於「存房」的。
當然必須提醒讀者的是：以上的舉例，並未考慮房東願意賣屋的價格，會比現金市場行情每坪平均約40萬元還要高；個別物件近20年的漲幅差異；房貸戶選擇提前還款；所選的物件過於老舊，20年後脫手不易；購屋人長達20年的持續還款能力問題；有沒有可能把部分房間出租以生利；以及持有不動產的相關稅負…等問題。
且在此同時，把房貸差額拿去投資，累積財富效果大於房地產的另一大前提是：一定要把差額去投資，而不是把那差額，拿去做為一般消費及享樂之用，也才能產生以上「將房貸與房租間差額拿去投資，累積財富效果更大」的結論。
事實上，買房及不買房、繼續租屋，並且把房貸與每月租金的差額，以及購屋自備款拿去投資，都各有優點（請見下表）。然而，買房之後未來所面臨的最大風險，是在於「未來房價漲幅，真能如過去20年一樣」？
表、買房及繼續租屋，但進行差額投資的優點及風險比較：
| 買房 | 不買房，改差額投資 |
優點 | 有房子住，不用擔心被房東漲租或拒租 | 1.當投資報酬率更加提高（例如由6%提高到8%或10%），資產累積效果更大 2.可以隨著工作地點，或是不滿鄰居、住家環境而輕易換屋 |
未考量風險 | 1.房貸利率若不是固定利率，未來極有可能走高，而當房租漲幅不大時，差額投資的財富累積效果將會更大 2.20年後，台灣人口約減少136萬人，在一定程度上，會影響房價上漲 3.房子會折舊，在都更不易之下，未來轉手將更為困難，也可能更不適宜居住 4.未來長達20年的持續還款能力 | 1.房東有可能漲房租，或是被房東拒租 2.若有空房出租，也可以減少房貸負擔 3.沒有紀律化長期投資，或是選錯標的，造成財富無法累積 |
過去這段時間的不動產價格持續上漲，主要是受到「人口持續成長」與「資金特別泛濫」的影響。從國發會的人口預估（https://pop-proj.ndc.gov.tw/download.aspx?uid=70&pid=70）數字來看，從1980年以來，台灣人口持續成長。
但是根據國發會的預估，20年之後（2040年），人口將比現在減少136萬人；如果到2050年，人口將減少317萬人；到260年，人口則大減540萬人，等於比現在少掉約23%的人口。
此外，現在跟著跳下去買房的另外兩個，未來可能潛在風險是「貸款人未來20年持續還款能力」，以及「未來房貸利率有可能走高」。當然，也許讀者會說：付房貸可以強迫儲蓄。但是筆者有以下兩點理由反駁：
一來，如果是毫無自制能力的人，不管是差額投資或付房貸，都是一項不可的任務；二來，想要讓自己達到「強迫儲蓄」的效果，透過薪資轉帳定期定額投資，也一樣可以達到，理財大眾實在不必單純因為「強迫儲蓄」這個理由，而讓自己揹上長期且大量的負債。
特別是當購屋自備款準備的不多時，民眾不但要支付更多的每月房貸還款金額，也因為所有身家都拿去買房及付房貸，沒辦法擠出更多額外資金去「投資生利」，財富累積的效果自然也越差。這也將是自認有點能力買房（已準備一筆自備款）的人，必須再三思索及權衡之處。
一般來說，貸款成數高的人，多半是自備款不多的人。至於自備款為何不多？恐怕還是與「收入—日常生活支出後所剩無幾」有關。但也正因為如此，筆者才更不建議包括這位讀者在內，自備款已經不多的人，輕易做出買房的決定。
就以筆者最近的一本書—《被壓榨的一代（Squeezed：Why Our Families Can’t Afford America）》為例，該書就特別分析了：為什麼原本應該令人覺得生活不錯的美國中產階級（根據2016年5月初版的皮尤研就中心調查，所謂的「中產階級」是「三口之家，年收入在4萬2000美元至12萬5000美元的工作族群」，佔美國家庭數量約51%），卻因為昂貴的醫療費、學費（根據《大逆轉》一書表示，學生貸款金額增加，以及借貸的報酬率極低，使得千禧世代成為美國近代史上，最窮的一代）、教育費、育兒費以及住房的價格（例如房貸），而承受到極大的壓力。
事實上，筆者不建議買房，反倒建議將房貸差額去投資的另一個最大理由就是：一旦面臨市場反轉，這類「手中沒有多少儲蓄」的人，所受到的衝擊是最大的。
以筆者最近看的另一本書—《大逆轉：金融擴張如何推升不平等》為例，就提到窮人受金融風暴的傷害最重。簡單來說，這本書的中心論點是：金融崛起乃是美國經濟不平等加劇的一個根本原因。且正由於金融的崛起，讓富有的人透過借錢，可以用更低的借貸成本去「借錢投資」。
該書作者指出，越來越多的美國人，失去償債能力，許多家庭已經破產，擁有的資產少於負債。這是因為對於低收入的窮人來說，隨著債務越來越高，反而使得個人或家庭財務中，投資、儲蓄的金額與比例降低，且可能借錢的利率不低，讓他們困在「借債還債」的惡性循環裡。
《大逆轉》一書的作者形容，同樣欠很多債的人，有時候債務負擔往往並不沉重。因為富裕家庭擁有大量債務，只是反映他們比其他人，更容易獲得信貸及累積財富。以房貸及學貸為例，這讓這些家庭不必動用儲蓄及投資，而相較於這些貸款的利息成本，他們的儲蓄或投資往往可以為他們，帶來更多報酬或稅務優惠。
相對富裕另一邊的窮人家庭，則必須用更高的利率借款，以支應提升教育程度，以及改善生活方式，而這些債務會造成他們更大的財務風險。許多美國家庭因為沒有什麼儲蓄，只要一失業或生重病，就可能保不住自己的房子。
《大逆轉》一書指出，金融化時代開始以來，股市興旺帶給有錢家庭非凡的報酬；另一方面，中產階級將他們的大部分財富放在房地產上，而美國房地產的報酬率低於股票，且較難變現。
該書引用資料顯示，1%的有錢人資產配置中，金融資產佔比達到42%、其中的股票也有25%；至於中產階級家庭中，股票佔比也有15%，總金融資產佔比也有35%；反觀底層的家庭，股票佔比只有5.3%，總金融資產佔比才18%。也就是說，較窮的50%家庭，沒有盈餘可用來投資於家庭的未來，如果有錢，他們通常先買個房子，或買一輛車，來維持過活。儘管在美國，這些資產是有助於穩定家庭生活的必需品，但是對累積財富沒什麼幫助。
雖然在金融風暴時，不論股票投資或房地產，價格一樣會下跌。但該書作者表示，投資於股市的家庭，搭上了「黃金電扶梯」，他們的財富每6年增加一倍。1970年代末開始的一系列減稅政策，使他們保住更多財富，股票因此成為這些家庭財富更重要的一部分。
而2008年的房貸危機，造成中產和勞工階級家庭的財富崩跌。因為這些家庭往往將很大一部分（甚至是全部）財富，都投資在房屋上，債務負擔也比較重。他們比較容易因為失業，或是遇到緊急醫療狀況周轉不靈而債台高築。
簡單來說，中低階層把太多資金放在不動產，但金融風暴時，受傷最重的是房地產，所以造成他們的資產大幅縮水，且已沒有餘錢可做真正的投資，以擴大財富；反倒是有錢人，甚至可以借錢投資股票，讓資產快速倍增。可以這麼說，如果是中低階級的族群，較佳的做法應該是：先從股市穩定的累積並賺到一定的財富。
也許讀者會說：未來股市年化報酬率，可能不會有8%，而可能只有6%或者更少。當然，世事難料，很多事都很難精準預測，但筆者有以下兩點看法，供讀者參考：
首先，從市場整體收益的角度，股市投報率不佳，房市也不可能獨好。這代表過往20年、3%多一點的房價年化報酬率，也一樣有可能繼續往下探底及走低。
更何況在人口老化、少子化的前提下，就算房價仍有可能上漲，力道也不可能像過去人口及資金泛濫同時發生之際的大。更何況，如果未來有通膨危機，不投資股市，又有什麼報酬率能擊敗通膨率的標的呢？
其次，當「無法大量生利的負債」，佔據個人資產比重太高之際，就很難產生多餘的儲蓄及投資。如此一來，不但難以應付變化日益詭譎的世界，也更不易快速累積財富。
最後，筆者想要表達的是：投資理財沒有單一且唯一的解答，因為，每個人在意的點不會相同。個人撰寫此文，並不是要讓讀者做出那「只有唯一正確解答」的選擇。而是想透過實際的計算，以及買與不買的優點及風險，才有助於讀者釐清自己真正的購屋意圖為何？也才能做出符合自己真正期望與利益的決策。
《免責聲明》本專欄所提供之資訊，均由作者自行蒐集並撰寫完成，所有觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算，均已力求精確，惟不保證其正確性，也不作為任何投保或購買的建議，對此不負任何法律上的責任。另外，本專欄版權所有，轉載請註明出處。
